Le novità sul supercondominio e sui contratti preliminari

CASA, NOVITÀ PER I CONTRATTI PRELIMINARI E PER GLI ACQUISTI DAL COSTRUTTORE

In Gazzetta il codice della crisi di impresa e dell’insolvenza. Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto legislativo in materia di crisi di impresa e dell’insolvenza (n. 14/2019), arrivano alcune novità di interesse per il settore immobiliare, in tema di contratti preliminari e di tutela degli acquirenti di immobili da costruire.Lo segnala Confedilizia precisando che, con riguardo al primo aspetto, il provvedimento chiarisce, anzitutto, gli attuali dubbi circa lo scioglimento del contratto preliminare di vendita immobiliare nell’ambito di una procedura di liquidazione giudiziale.Si prevede, infatti, che il curatore possa sciogliersi dal preliminare anche quando il promissario acquirente abbia proposto e trascritto, prima della liquidazione giudiziale, una domanda di esecuzione in forma specifica (domanda che ha lo scopo di provocare una pronuncia che produce gli stessi effetti del contratto non concluso). Tale scioglimento, tuttavia, non è opponibile al promissario acquirente nel caso in cui la domanda in questione venga poi accolta. Una seconda novità riguarda l’ipotesi del subingresso del curatore nel contratto preliminare: si prevede che gli acconti eventualmente versati prima della liquidazione giudiziale possano essere considerati opponibili alla massa solo nella “misura pari alla metà dell’importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato”.Quanto alle novità recate alla disciplina degli immobili da costruire, il provvedimento modifica il decreto legislativo n. 122 del 2005, allo scopo di rafforzare le tutele finora previste in favore degli acquirenti di tale genere di immobili. In questa prospettiva viene, infatti, stabilito che la mancata consegna della polizza decennale postuma (e non più solo, quindi, il verificarsi di una situazione di crisi del venditore) sia motivo di escussione della fideiussione prestata dal costruttore a garanzia delle somme riscosse, nonché di nullità del contratto (“che può essere fatta valere solo dall’acquirente”). Inoltre, si dispone che, con successivi decreti ministeriali, vengano definiti i modelli standard di fideiussione e della polizza di assicurazione.Ancora, si prescrive che degli estremi della polizza assicurativa, così come della sua conformità ai requisiti standard, venga fatta menzione nell’atto di trasferimento dell’immobile.Infine, si prevede che il contratto preliminare e ogni altro contratto comunque diretto al successivo acquisto della proprietà o di altro diritto reale sugli immobili oggetto del d.lgs. n. 122/2005 siano “stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”.

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  Il supercondominio, le maggioranze Può capitare che più fabbricati abbiano parti in comune come, ad esempio, il viale di accesso o l’impianto di riscaldamento. Occorre domandarsi, pertanto, quale disciplina si applichi a tali beni. Prima dell’entrata in vigore della legge di riforma sul condominio (l. n. 220/’12), per rispondere al quesito, in assenza di una norma specifica in punto, occorreva necessariamente far riferimento a quanto, in proposito, osservato da giudici ed interpreti. In particolare, secondo l’orientamento nettamente maggioritario della giurisprudenza, nel caso di una pluralità di edifici legati tra loro dalla esistenza di taluni beni, impianti o servizi comuni, posti in rapporto di accessorietà con i fabbricati, si applicavano a detti beni, impianti e servizi “le norme sul condominio negli edifici” (cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 9096 del 7.7.’00). Secondo un indirizzo minoritario, quelle sulla comunione in generale (cfr. Cass. sent. n. 15357 del 22.7.’05). Allo stato, invece, la materia è regolata dall’art. 1117-bis cod. civ., a mente del quale le disposizioni sul condominio “si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117” cod. civ. (il quale – in ambito condominiale – disciplina appunto le parti comuni dell’edificio). Si tratta di una disposizione che dando veste giuridica alla fattispecie del supercondominio (prima della riforma – come abbiamo visto – elaborata solo grazie ad uno sforzo interpretativo di giudici e commentatori) dissipa, all’evidenza, ogni dubbio sulla disciplina applicabile al caso che ci occupa. A questo punto, però, va anche sottolineato come il legislatore della riforma, oltre ad introdurre il predetto art. 1117-bis cod. civ., si sia occupato della questione di interesse anche allorché è intervenuto sull’art. 67 disp. att. cod. civ., riscrivendolo. Infatti, tale disposizione prevede, ora, che nei casi di cui al più volte citato art. 1117-bis cod. civ., quando i partecipanti siano complessivamente più di sessanta, ciascun condominio debba designare, con la maggioranza di cui all’art. 1136, quinto comma, cod. civ. “il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore”. La norma prosegue poi regolando anche il modo in cui si debba procedere in caso di eventuale mancata designazione del rappresentante. Precisato che il richiamo al quinto comma dell’art. 1136 cod. civ. va letto nel senso che la decisione di interesse deve essere assunta con un quorum deliberativo, in prima e seconda convocazione, costituito da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell’edificio (fermi i quorum costitutivi di cui al primo e terzo comma dello stesso art. 1136 cod. civ.), e che i rappresentati di cui trattasi possono essere individuati anche fra estranei ai singoli condominii, ove non vietato da eventuali regolamentazioni pattizie in punto (cfr. C. Sforza Fogliani, Codice del nuovo condominio, ed. La Tribuna, VI edizione, 2018, 239) – la conclusione non può che essere, quindi, che, ove le parti comuni di cui al quesito siano ricomprese in un supercondominio composto da più di sessanta partecipanti, la gestione ordinaria di dette parti e la nomina di chi sarà chiamato ad amministrarle dovrà necessariamente avvenire applicando il disposto dell’art. 67 disp. att. cod. civ. In argomento va peraltro evidenziato come, fra i commentatori, si segnali l’opportunità che le regole contenute nel citato art. 67 vengano seguite – per interna pattuizione – anche nei supercondominii con meno sessanta partecipanti (cfr., ancora, C. Sforza Fogliani, Codice del nuovo condominio, ed. La Tribuna, VI edizione, 2018, 239). In difetto, infatti, dovrebbero essere i singoli condòmini del supercondominio a partecipare all’assemblea dello stesso, con tutte le immaginabili difficoltà che ciò comporterebbe per la regolare costituzione della riunione.  

Risparmio immobiliare distrutto I dati del Notariato confermano che il risparmio immobiliare sta subendo un’erosione senza precedenti. Secondo il rapporto diffuso in dicembre, “se il 2017 aveva fatto segnare un calo del 17% sui valori medi delle vendite di fabbricati, tale calo si accentua di un ulteriore 5% nel primo semestre 2018 rispetto ad analogo periodo dell’anno precedente”. Ma Eurostat certifica periodicamente che il calo dura ormai da molti anni e distingue, in negativo, l’Italia rispetto al resto d’Europa. Senza parlare dei tantissimi immobili che sono del tutto privi di mercato. Sono dati sconcertanti, che richiedono una risposta da parte della politica. Quello che servirebbe è uno shock fiscale uguale e contrario rispetto a quello avvenuto a fine 2011, che continua a devastare il settore immobiliare e tutta l’economia collegata. Cinquanta miliardi l’anno di tributi immobiliari, di cui quasi la metà di natura patrimoniale, non possono più essere sopportati dal sistema.
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CONFEDILIZIA MESSINA