La rubrica. Ecco le novità
La rubrica a cura di Condedilizia Messina
Approvata la legge di conversione del decreto “Salva casa”
È stata appena approvata la legge di conversione del decreto-legge n. 69 del 29.5.2024, meglio noto come decreto “Salva Casa”.
Il provvedimento, come convertito, ha introdotto diverse semplificazioni in materia di edilizia e di urbanistica. In particolare, per quanto di interesse, rispetto al quadro normativo su cui è intervenuto: ha ampliato la categoria degli interventi di edilizia libera eseguibili senza alcun titolo abilitativo; ha semplificato l’iter di riconoscimento dello stato legittimo degli immobili (precisando anche che le difformità sulle parti comuni non hanno incidenza sullo stato legittimo delle singole unità immobiliari e viceversa); ha agevolato i mutamenti di destinazione d’uso; ha rivisto – ai fini del rilascio del certificato di agibilità – alcuni criteri igienico-sanitari incidendo sia sulle superfici minime (che passano, per una persona, da 28 a 20 mq; per due persone da 38 a 28 mq), sia sulle altezze minime interne (che vengono ridotte da 2,70 a 2,40 metri); ha permesso l’alienazione del bene o dell’area oggetto di abuso, da parte del Comune, in presenza di determinate condizioni; ha introdotto – al fine di incentivare il recupero dei sottotetti – deroghe al regime delle distanze minime tra gli edifici e dai confini; ha modificato la disciplina delle “tolleranze costruttive” limitatamente agli interventi realizzati entro il 24.5.2024 (prevedendo la riparametrazione dei limiti tollerati in misura inversamente proporzionale alle dimensioni delle unità immobiliari nonché l’ampliamento della casistica delle c.d. “tolleranze esecutive”); ha consentito la sanatoria degli interventi realizzati in parziale difformità o con variazioni essenziali dal titolo abilitativo purché si tratti di interventi conformi alla disciplina edilizia vigente al momento della loro realizzazione e alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda (mantenendo, invece, la necessità del requisito della “doppia conformità” ai fini della sanatoria per gli interventi realizzati in totale difformità dal titolo); ha previsto una specifica procedura per regolarizzare immobili oggetto di varianti in corso d’opera su titoli rilasciati prima del 1977; ha permesso il mantenimento di alcune strutture amovibili realizzate durante lo stato di emergenza sanitaria da Covid-19; ha agevolato l’ottenimento dell’agibilità per gli immobili siti nelle zone devastate dalla catastrofe del Vajont del 1963.
Questa la dichiarazione del Presidente di Confedilizia Giorgio Spaziani Testa: “Il decreto-legge sulle semplificazioni edilizie e urbanistiche, ora definitivo, risponde ad esigenze dei proprietari di casa e dell’intero settore immobiliare. L’auspicio è che raggiunga presto gli sperati effetti di stimolo al mercato delle compravendite, ma anche di ausilio agli interventi di riqualificazione degli edifici. Nel corso del dibattito parlamentare, specie da parte dell’opposizione, si è a più riprese invocato il varo di misure finalizzate ad aumentare l’offerta abitativa, soprattutto in affitto e in particolare a canone calmierato. Al proposito, facciamo appello a tutte le forze politiche affinché condividano una proposta molto concreta della Confedilizia: azzerare l’Imu per le case date in locazione attraverso i contratti a canone concordato. Una misura che, specie se accompagnata da un’accelerazione delle procedure di rilascio, rappresenterebbe un efficace all’immissione sul mercato di migliaia di abitazioni attualmente destinate ad altri scopi”.
Il mercato preferisce gli immobili più piccoli
Piccolo è bello, nel mercato immobiliare le grandi superfici non piacciono più
C’erano una volta i grandi appartamenti dei palazzi borghesi del centro città, le villette ampie di provincia, le grosse case rurali, magari ricavate dalle cascine. Molte ci sono ancora, ma sono diminuite rispetto al passato e, soprattutto, sono sempre meno desiderate. I dati dell’Agenzia delle entrate sono chiarissimi: il 2023 ha registrato un netto calo delle compravendite che è stato particolarmente accentuato per le proprietà con una superficie maggiore ai 115 mq.
Le transazioni nel complesso sono diminuite del 9,7%, ma nel caso degli immobili tra i 115 e i 145 mq il calo è stato dell’11,4%, mentre quelle riguardanti appartamenti e ville con più di 145 mq sono scese dell’11%. Al contrario i monolocali o i bilocali di meno di 50 mq hanno visto una riduzione delle compravendite solo del 4,8%. In Sicilia e Sardegna, anzi, c’è stato addirittura un aumento dello 0,3%. È al Centro, e in particolar modo nei capoluoghi di provincia, che c’è stata la maggiore riduzione delle transazioni riguardanti le grandi superfici, che sono diminuite di ben il 17,8% nel caso di quelle di più di 145 mq, con una riduzione record del 20,3% a Roma. Forte anche il ribasso subìto dalle compravendite di appartamenti delle stesse dimensioni a Genova, -19,7%, e a Firenze, -14,5%. Meno marcato al Sud il segno negativo, specialmente nelle Isole, dove il mercato immobiliare non ha subìto gli stessi rovesci che si sono visti altrove.
Autorizzazione dell’amministratore alla stipula di una polizza per la tutela legale
“L’assemblea di condominio, nell’esercizio dei poteri di gestione di cui all’art. 1135 cod. civ., può validamente autorizzare l’amministratore a stipulare una polizza assicurativa per la tutela legale, volta a coprire le spese processuali per tutte le azioni concernenti le parti comuni dell’edificio, promosse da o nei confronti del condominio, al fine di evitare pregiudizi economici ai condòmini”. E con riguardo a tale delibera, “il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea”.
Così la Cassazione, con ordinanza n. 11891 del 3.5.2024, di particolare interesse perché si tratta di una decisione che si sofferma dettagliatamente anche sulle ragioni per cui una delibera siffatta non può intendersi contraria all’art. 1132 cod. civ. in tema di dissenso dei condòmini rispetto alle liti. Per i Supremi giudici, infatti, ciò è escluso “stante la pressoché totale divergenza di contenuti e di funzione tra l’oggetto del contratto in esame e la menzionata norma, giacché quest’ultima: 1) si limita a contemplare l’esonero del dissenziente dalla «responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza» e, dunque, esclude l’onere di partecipare alla sola rifusione delle spese del giudizio in favore della controparte nel caso d’esito della lite sfavorevole per il condominio, lasciandone tuttavia immutato, nell’inverso caso d’esito della lite favorevole per il condominio, l’onere di partecipare alle spese affrontate dal condominio per la propria difesa ove risultino irripetibili dalla controparte (…); 2) opera per le sole controversie eccedenti dalle attribuzioni demandate all’amministratore ex artt. 1130 e 1131 cod. civ., in quanto suppone come condizione essenziale una specifica delibera di autorizzazione o ratifica dell’assemblea alla costituzione in giudizio dell’amministratore da cui estraniarsi (…); 3) postula una rituale manifestazione di dissenso del singolo condomino rispetto alla singola lite deliberata dall’assemblea, dissenso che, ad un tempo, non è impedito dalla stipula di una polizza per la tutela legale del condominio, né può impedire la stipula di un tale contratto; 4) lascia comunque il condomino dissenziente identicamente esposto verso i terzi per le conseguenze negative della responsabilità del condominio, fornendogli soltanto un meccanismo di rivalsa”.
Nell’ordinanza si evidenzia infine, sull’argomento, come sia evidente “la diversità tra le spese derivanti dalla conclusione della polizza assicurativa, le quali, come tutte quelle derivanti dalle obbligazioni contratte dal condominio nel comune interesse, vanno ripartite nei rapporti interni fra i singoli condòmini ai sensi dell’art. 1123 cod. civ., e le spese di lite per il caso di soccombenza di cui all’art. 1132 cod. civ.”.
La vendita di un immobile in condominio oggetto di locazione comporta la surrogazione dell’acquirente nei diritti e nelle obbligazioni del venditore?
La vendita, ma anche la donazione o la cessione, di un immobile in condominio oggetto di locazione – in mancanza di una contraria volontà dei contraenti – determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione del terzo acquirente (o donatario o cessionario) nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore e per l’effetto anche il subentro nell’obbligo di pagamento delle quote condominiali del condominio di cui fa parte l’immobile locato.
Decorsi quanti giorni il mancato pagamento del canone costituisce motivo di risoluzione del contratto per inadempimento?
Per quanto riguarda l’azione in giudizio per risoluzione del contratto per inadempimento della locazione ad uso abitativo, la valutazione della importanza dell’inadempimento del conduttore è normata dall’art. 5 della L. n. 392/78, secondo cui il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista costituisce motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1455 c.c. Tale lasso di tempo è stato, dunque, ritenuto dal legislatore come significativo al fine di minare la fiducia del locatore con riguardo ai successivi adempimenti del conduttore, alterando l’equilibrio della dinamica contrattuale. (da Confedilizia Notizie)
