Locazione commerciale: a chi spetta controllare l’idoneità dei locali all’uso specifico? Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. Infatti, la destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore. Esemplare in argomento la sentenza n. 14731 della Corte di Cassazione civile, sez. III, del 7 giugno 2018.
È lecita la clausola del contratto che pone i tributi a carico del conduttore? La questione è stata a lungo dibattuta in giurisprudenza sino ad una recente pronuncia della Corte di Cassazione a Sezioni Unite (8 marzo 2019, n. 6882), sentenza in cui gli Ermellini hanno dichiarato la compatibilità con la norma costituzionale in tema di capacità contributiva (art. 53 della Costituzione) di clausole, contenute nei contratti di locazione ad uso non abitativo, mediante le quali le parti possono pattuire la traslazione delle imposte sulla proprietà (ICI e poi IMU) dal locatore al conduttore. Tali pattuizioni costituiscono soltanto un’integrazione ed una diversa modulazione del canone di locazione, ma non spostano in capo al conduttore l’onere di corresponsione delle imposte, rimanendo il locatore unico diretto obbligato verso il fisco.
L’impianto elettrico non a norma può essere causa di risoluzione del contratto? Il difetto dell’impianto elettrico, non a norma rispetto alle normative vigenti, non rientra nella categoria delle riparazioni straordinarie di competenza del locatore, ma nella categoria del vizio della cosa locata, per il quale, secondo l’art.1578 Cod. civ., qualora il bene oggetto del contratto, al momento della consegna, sia affetto da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili e per il quale, il locatore, se non prova di aver ignorato senza colpa i vizi della cosa al momento della consegna (ovvero l’impossibilità di venirne a conoscenza con la normale diligenza), è tenuto a risarcire i danni derivanti dai vizi stessi. (In questo senso, tra le diverse, anche Tribunale Catania sez. V, 23/04 /2019, n.1674)
È lecito aprire un varco nel muro perimetrale per collegare due appartamenti? L’apertura da parte del condòmino di un varco nel muro perimetrale del condominio è legittima qualora non influisca sulla statica del fabbricato compromettendone la stabilità, non pregiudichi la sicurezza ed il decoro architettonico dell’edificio, non alteri la destinazione del bene e, infine, non dia luogo alla costituzione di una servitù a favore di terzi estranei al condominio (cfr. in punto Cass. civ. 13 gennaio 1995, n. 360; 7 marzo 1992, n. 2273 e 25 ottobre 1998, n. 5780). Al di fuori delle fattispecie sopra specificate, l’apertura può costituire una facoltà del condòmino ai sensi dell’art. 1102 Cod. civ. laddove statuisce: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”
Inadempimento dell’amministratore: è sempre dovuto il risarcimento al condominio? L’accertamento della responsabilità contrattuale dell’amministratore di condominio per inadempimento non comporta automaticamente la condanna al risarcimento del danno; infatti, il risarcimento al condominio è dovuto solo in presenza di un concreto ed apprezzabile pregiudizio patrimoniale
Le spese nell’interesse di un solo condòmino sono ripartibili tra tutti? Non sono addebitabili all’intera comunità condominiale le spese postali e di attività ulteriori svolte dall’amministratore nell’interesse di un singolo condòmino sulla base del generico riferimento al criterio della ripartizione delle spese sulla proporzione dell’uso. (cfr. in punto anche Cassazione civile sez. II, 10/05/2019, n.12573). a cura di Flavio Saltarelli