LOCAZIONE
Locazione di più immobili commerciali urbani: quando nasce il diritto di prelazione?
Per quanto attiene la locazione d’immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, in caso di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto, di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, nasce in capo al conduttore il diritto di prelazione (ed il correlato diritto di riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978) solamente qualora vi sia perfetta identità tra il bene venduto e quello condotto in locazione; tale identità viene meno quando la vendita riguarda una pluralità d’immobili tra cui è ricompreso il bene locato.
In una tale fattispecie occorre distinguere a seconda che si sia in presenza di una vendita in blocco (che esclude il nascere in capo al conduttore dei predetti diritti) o, invece, di una vendita cumulativa (che è irrilevante al fine dell’esercizio del diritto di prelazione, limitatamente al bene oggetto di locazione).
Affinché ricorra la vendita in blocco non è indispensabile che l’operazione traslativa riguardi l’intero edificio in cui è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un bene diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari. (cfr. in punto Cass. Civ., Sez. VI-III, sent. n. 3713 del 25 febbraio 2015).
CONDOMINIO
Condominio e sua formazione
In ossequio al carattere necessario della disciplina del condominio in presenza di parti comuni e di proprietà esclusive nello stesso stabile, in giurisprudenza è stato chiarito che la costituzione del condominio avviene da sé (ex se) e di diritto (ope iuris) e quindi senza un formale atto. Semplicemente con il frazionamento – da parte dell’unico proprietario – di un edificio, i cui piani o porzioni di piano siano attribuiti a più soggetti in proprietà esclusiva (cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 18226 del 10.9.’04).
Non sono da annoverarsi tra i requisiti per la costituzione del condominio, quindi, né il rilascio del certificato di agibilità né la nomina dell’amministratore, che, al pari della formazione delle tabelle millesimali e del regolamento condominiale, involge unicamente l’aspetto della gestione delle cose comuni (cfr. Cass. sent. n. 510 del 26.1.’82).
Tra i requisiti non v’è neanche la necessità che il numero dei partecipanti sia superiore a due. In proposito, le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito, infatti, che la disciplina dettata dal codice civile per il condominio trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti.
E ciò, anche con riguardo al funzionamento dell’assemblea, visto che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un principio diverso da quello maggioritario, nella specie all’unanimità. In mancanza di accordo, naturalmente, sarà necessario ricorrere all’autorità giudiziaria (sent. n. 2046 del 31.1.’06).
VISURE, ELABORATI PLANIMETRICI E PLANIMETRIE CATASTALI
La consultazione degli atti catastali e la copia degli stessi non ha alcuna restrizione circa il soggetto richiedente, per cui le visure dei dati censuari (anche storici) delle unità immobiliari, compresi gli “elaborati planimetrici”1 , e i fogli di mappa sono consultabili a semplice richiesta.
Le planimetrie catastali delle singole unità immobiliari, invece, sono atti di natura privata e conservati dal catasto solo a fini fiscali.
Ne consegue, è questo il principio, che le relative consultazioni o loro copie, pena abuso di rilevanza penale, trovano un ostacolo alla libera fruizione e possono essere visionati e copiati, oltre che dall’Ufficio per i suoi fini, solo da soggetti che vantano diritti o che abbiano legittimo interesse o su delega.
Tra i primi vi sono i detentori di diritti reali o di possesso compresi gli eredi legittimi e tra i secondi alcune categorie professionali o coloro che agiscono su incarico della proprietà (ad es. il tecnico incaricato di una variazione) oppure che svolgono una funzione pubblica (ad es. il notaio incaricato di predisporre un atto di trasferimento ovvero un C.T.U.).
In buona sostanza, sono legittimati alla consultazione e alla copia della planimetria dell’unità immobiliare solo alcuni soggetti (direttamente o su delega), non tanto e non solo per motivi generici di riservatezza (privacy), ma per la natura stessa del documento .
Ciò, sia per le planimetrie attuali che per quelle ormai superate: ad esempio, per l’intervenuto frazionamento dell’unità originaria oppure per una diversa distribuzione degli spazi interni (per queste ultime hanno titolo i proprietari dell’epoca).
Accade tuttavia, specie nelle costruzioni datate, che vi siano problemi concernenti la ricostruzione grafica del fabbricato oppure relativi alla esatta riconfigurazione del muro di confine tra due unità o di uno spazio di cui è necessario ricomporre l’andamento.
Pur con le limitazioni giuridiche relative alla non probatorietà della planimetria catastale, ci si trova spesso innanzi a un diniego assoluto alla consultazione da parte dell’Ufficio, che si trincererà dietro la lettura asettica della norma.
Ad esempio, se occorre accatastare la variazione di una unità immobiliare che nella realtà ha una stanza in meno (o in più) rispetto alla planimetria catastale in atti, è ovvio che il tecnico incaricato dell’accatastamento avrà necessità di consultare la planimetria dell’alloggio confinante per stabilire l’esattezza dell’atto tecnico (oltretutto asseverato) che andrà a compiere.
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