La rubrica a cura di Confedilizia Messina
Decreto “Salva Casa”, una buona notizia (di Giorgio Spaziani Testa-Presidente Confedilizia)
L’approvazione da parte del Consiglio dei ministri del decreto-legge sulle semplificazioni edilizie e urbanistiche – il cosiddetto decreto “Salva Casa” – è una buona notizia. La diffusione delle bozze del provvedimento (in relazione al quale pubblichiamo all’interno l’estratto del comunicato del Governo e le slide illustrative diffuse dal Ministero delle infrastrutture) ha scacciato i fantasmi – che in realtà vedeva solo qualcuno, quasi sempre per mere ragioni politiche – del fantomatico condono, lasciando spazio a quanto il ministro Salvini aveva annunciato per la prima volta all’annuale convegno del Coordinamento legali della Confedilizia a Piacenza nel settembre del 2023 e poi illustrato nella riunione del 4 aprile scorso al Ministero. L’approdo a Palazzo Chigi – e poi in Parlamento – consente finalmente di confrontarsi nel merito di un testo sul quale finora si è sin troppo lavorato con la fantasia, soprattutto attraverso critiche preconcette da parte di chi vede il diavolo in ogni proposito non punitivo che concerna la casa, e che guarda invece con favore alle vessazioni che su questo bene invoca da anni, ad esempio, la Commissione europea uscente: vedi uso del catasto per aumentare le tasse sugli immobili e direttiva “case green”. Si tratta di un provvedimento mirato a risolvere situazioni di piccole irregolarità edilizie risalenti spesso a tanti anni addietro e che sono di ostacolo alla commerciabilità degli immobili o alla concessione di mutui. Misure di semplice buon senso, che saranno utili ai proprietari di casa e al mercato immobiliare. Misure, peraltro, che potranno essere ritoccate da deputati e senatori se la loro analisi più approfondita farà emergere l’esigenza di renderle più efficaci per lo scopo che si prefiggono. Se, infatti, doveva scongiurarsi il mega perdono per gravi violazioni edilizie, occorre di converso evitare che una o più disposizioni siano più apparenza che sostanza. Le Associazioni territoriali della Confedilizia sono ora chiamate a un grande lavoro di assistenza e consulenza in favore dei tanti cittadini interessati alla normativa appena approvata. A questo scopo, verranno subito attivati sportelli informativi in ogni provincia. Contemporaneamente, a livello nazionale e locale sarà avviato un programma di seminari in presenza e on line finalizzati ad approfondire ogni aspetto del decreto. Dobbiamo essere al fianco dei proprietari in questa operazione che si annuncia di ampia portata: dare loro spiegazioni, suggerimenti, ausilio nella gestione della burocrazia. Per il resto, dato che questo intervento è stato presentato nell’ambito del tavolo di consultazione che il Ministero delle infrastrutture ha intitolato “Piano Casa” e che ha lo scopo di accrescere l’offerta abitativa in Italia, la Confedilizia continuerà a chiedere che vengano fatte due cose essenziali: rendere finalmente disponibili le oltre centomila case popolari non assegnate agli aventi diritto e rafforzare la locazione privata attraverso l’azzeramento dell’Imu per gli affitti a canone concordato, la certezza dell’applicazione in tutta Italia della cedolare secca al 10% per i medesimi contratti e interventi per accelerare gli sfratti.
La Cassazione ammette la cedolare secca per i contratti ad uso foresteria
La Corte di cassazione, con la sentenza n. 12395, depositata il 7.5.2024, in merito all’opzione per la cedolare secca per un contratto di locazione concluso dal conduttore nell’esercizio della sua attività professionale per metterlo a disposizione dei propri dipendenti o collaboratori (cd. foresteria), ha enunciato il seguente principio di diritto: “In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni”. La Cassazione, con questa importante sentenza, chiude, si spera, una querelle in essere dal 2011. Infatti, nonostante la normativa relativa alla cedolare secca sugli affitti abitativi, contenuta nel d.lgs. n. 23 del 2011, stabilisca che solo ai locatori è impedito – per poter usufruire del regime sostitutivo – di agire nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni, l’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 26 del 2011, ha portato avanti per 13 anni la tesi secondo la quale tale vincolo operi anche nei confronti dei conduttori. E ciò nonostante diverse sentenze di merito di segno opposto (cfr. Focus Confedilizia n. 26 del 14.7.2023). La Confedilizia, invece, ha espresso sin dal 2011 l’avviso che l’interpretazione dell’amministrazione finanziaria fosse infondata, non rispondendo né al contenuto letterale della norma, che non pone limiti nei confronti del conduttore, né alla ratio della stessa, che vorrebbe agevolate fiscalmente tutte le locazioni ad uso abitativo da parte di soggetti Irpef. Adesso si attende il recepimento di tale principio da parte dell’Agenzia e l’adeguamento dei programmi di registrazione dei contratti di locazione che non permettono l’esercizio dell’opzione.
Il conduttore si sposta in un immobile prospiciente: è dovuta l’indennità per la perdita d’avviamento commerciale?
L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, prevista dall’art. 34 l. 27 luglio 1978 n. 392, è dovuta al conduttore uscente a prescindere da qualsiasi accertamento circa la relativa perdita ed il danno che il conduttore stesso abbia subìto in concreto in conseguenza del rilascio, con la conseguenza che essa spetta anche se egli continui ad esercitare la medesima attività in altro locale dello stesso immobile o in diverso immobile prospiciente o comunque situato nelle vicinanze. (cfr. in punto Cassazione civile sez. III, 02/04/2009, n. 7992) .
Ritardo nell’esecuzione dell’appalto di riqualificazione energetica: il condominio ha diritto al risarcimento per mancata fruizione delle detrazioni fiscali?
In ipotesi d’inadempimento contrattuale, la parte inadempiente risponde dei danni cagionati. La ditta appaltatrice dovrà, pertanto, risarcire la perdita della chance fiscale del condominio conseguente a ritardi esecutivi non dipendenti da forza maggiore, fortuito o dal condominio medesimo.(da Confedilizia Notizie)