MESSINA – 40 case acquistate, 149 con iter in corso, per 118 non è stato raggiunto l’accordo economico, 13 in pessime condizioni, 254 ancora da esaminare. Il totale fa 574 e sono le case proposte finora in vendita al Comune di Messina, che vuole acquistarle in ottica risanamento e demolizione delle baracche. A meno che qualcuno non riveda al ribasso le proprie richieste, ne restano in ballo 443, anzi 403 oltre alle 40 già acquistate.
Il Comune ha a disposizione, tra Poc Metro e fondi regionali, circa 32 milioni, buoni per acquistare circa 400 case, a fronte di un fabbisogno totale di circa 2500 e quindi di una necessità totale di 200 milioni. Per le prime 40 case acquistate sono stati spesi circa 3 milioni.
Le urgenze? 163 case per chiudere ben sei zone e finalmente sbaraccare. Nell’ordine: 32 Case D’Arrigo, 3 via Macello Vecchio, 14 Annunziata, 15 via delle Mura, 77 Camaro Sottomontagna, 22 Fondo Saccà. Subito dopo, 130 case per eliminare la baraccopoli vergogna di Fondo Fucile.
Cone le prime 64 case, quindi, si chiudono quattro zone. Con 300 case si potrebbe dare una prima svolta al risanamento e, considerando che se ne stanno esaminando 400, il risultato potrebbe anche essere raggiunto. Di sicuro non entro il 31 dicembre, per com’era negli obiettivi, ma nel giro di qualche mese.
Per chiudere la storia dello sbaraccamento, in ogni caso, la partita è lunghissima. Serve trovare altri fondi e altre case. Ecco perché l’allarme lanciato dal sindaco Cateno De Luca: “I messinesi non vogliono vendere le case ai baraccati” – ha ribadito più volte.
In realtà l’aspetto sociale è marginale e si tratta più che altro di un problema di soldi. E del fatto che Arisme acquista solo case a norma e in buone condizioni, di dimensioni comprese tra 45 e 95 metri quadri o, se più grandi, da valutare come se fossero di 95 metri quadri. Chi vuole vendere la propria casa al Comune, infatti, deve attestare (QUI IL LINK PER PRESENTARE LA PROPRIA CASA IN VENDITA IN QUALSIASI MOMENTO, SENZA SCADENZA) che sia dotata di conformità urbanistica e alle norme edilizie, di igiene e sicurezza, che abbia regolare certificazione di agibilità, che non sia oggetto di abusi edilizi non condonati, che non sia affittata né abitata, che non sia gravata da vincoli urbanistici-ambientali o da usufrutto, che non sia di edilizia sovvenzionata a meno che non ci sia dichiarazione di non diritto di prelazione, che ci siano gli impianti a norma, che, in caso di alloggio al terzo piano o superiore, sia dotata di ascensore.
Alcune delle case proposte al Comune non rispettano questi requisiti o, almeno, servirebbero interventi di ristrutturazione perché possano farlo. Interventi di cui non si occupa né il Comune di Messina né Arisme e che sono invece totalmente a carico del proprietario, prima dell’eventuale vendita. Ecco perché c’è chi preferisce provare a vendere ai privati, che si occuperebbero invece di aspetti burocratici e ristrutturazione.
Veniamo all’altra nota dolente, il prezzo. C’è una distinzione tra case di nuova costruzione e non. Ma praticamente tutte appartengono alla seconda categoria. Nel primo caso si applicano i limiti imposti dal Decreto assessoriale (delle infrastrutture) del 9 dicembre 2015 per gli interventi di edilizia residenziale sociale, nel secondo, quello più interessante, l’Agenzia paga un prezzo massimo di 1470 euro al metro quadro per case nuove o ristrutturate negli ultimi cinque anni. Dopo i sopralluoghi tecnici entrano in gioco i criteri delle “Linee guida attuative del Nuovo Codice degli Appalti Documento di Consultazione’’ dell’Anac del 28 aprile 2016.
Offerte che spesso non soddisfano i venditori e i commenti social ai nostri articoli sono tutti di tenore simile. “Vogliono che svendiamo, non che vendiamo”; “fanno offerte basse e in più vogliono fatti i lavori”; “se chiedessero solo la conformità urbanistica andrebbe bene, invece chiedono tante certificazioni, l’adeguamento degli impianti e le pitturazioni”; “dovrebbero comprare le case come sono e metterle a norma loro”; vogliono una casa nuova e a un prezzo di favore”; “fanno offerte troppo basse e in più ci sono altri costi per portare le case alle condizioni che chiedono, alla fine il proprietario guadagna poco, non il valore reale”; “hanno stimato una casa a un terzo del valore” e così via.
Secondo il presidente di Arisme, Marcello Scurria, però, si tratta di “critiche interessate di chi pretende di vendere immobili che sul libero mercato sono rimasti invenduti. Amministriamo risorse pubbliche e, prima di acquistare, verifichiamo attentamente tutti i requisiti necessari previsti dall’Avviso pubblico, un percorso trasparente e lineare. Alcuni segnalano problemi con gli amministratori dei condomini per ottenere le attestazioni necessarie. Altri hanno la pretesa di liberarsi di immobili privi dei requisiti previsti dalla legge”. C’è anche chi dice di non essere stato ancora contattato e, in effetti, ci sono ancora 254 pratiche da esaminare.
Sulle 320 pratiche finora analizzate, invece, comprese le 40 finora andate a buon fine, 118 hanno ritenuto che l’offerta del Comune fosse troppo bassa, mentre 13 case era il Comune a ritenerle in pessime condizioni.
Ma quanto paga realmente il Comune? La media è di 80mila euro a casa, per un prezzo massimo, dicevamo, di 1470 euro al metro quadro. Ma in realtà non si arriva quasi mai a questa cifra, a meno che non si tratti di case in perfette condizioni e vicine al centro città.
Come si calcola allora? “La valutazione dovrà essere redatta secondo gli standard valutativi Ivs-Evs-Codice italiano delle valutazioni immobiliari di Tecnoborsa. Il prezzo di offerta verrà verificato da un valutatore qualificato o certificato secondo le vigenti disposizioni europee e nazionali appositamente incaricato dall’Agenzia, entro i valori massimi indicati. Il prezzo offerto, da esprimersi in €/mq, verrà verificato, nella sua congruità e meritevolezza, con l’utilizzo del metodo sintetico comparativo”.
Il prezzo base massimo è di 910 euro al metri quadro, che può aumentare fino a 1.050 euro in caso di prestazioni aggiuntive, per case senza lavori da fare e in possesso di certificazioni. Nella maggior parte dei casi, i proprietari devono fare prima delle spese per poi poter vendere a 1.000 euro al metro quadro, alla fine quindi il guadagno è inferiore.
E quali caratteristiche contribuiscono a formarne la valutazione? “Ubicazione, servizi, accessibilità, stato di manutenzione esterna ed interna, ascensore, balconi, terrazzi” ed altre ancora.
Se il venditore non ritiene il prezzo congruo, può “presentare una perizia tecnica-estimativa del bene, asseverata da professionista certificato Iso”. A quel punto, Arisme potrebbe alzare l’offerta, senza però alcun vincolo né alcun obbligo.
Insomma una procedura non semplice, pur se giustificata. E così si spiega perché finora sono state acquistate solo 40 case e perché la strada per dare una svolta al risanamento sarà lunga e piena di ostacoli. Sempre meno rispetto alla costruzione di case ex novo, visto che, dalla “famosa” legge regionale 10 del 1990, sono state realizzate e consegnate appena 600 case, rispetto ad un fabbisogno di 3.000. Ora, invece, nell’arco di pochi mesi, il Comune di Messina potrebbe comprare e dare in affitto a canone sociale fino a 300 o 400 case. Meglio, però, non darsi scadenze temporali. Anche l’ultima del 31 dicembre sta fallendo. Serve correre e fare meno proclami.
(Marco Ipsale)