Oggi Confedilizia approfondisce i temi relativi alla prevenzione incendi ed ai conflitti d'interessi del condomino

Prevenzione incendi ed obbligo di esposizione del foglio informativo  Decreto 25.1.’19 del Ministero dell’interno concernente norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione.Per gli edifici di nuova realizzazione le nuove norme tecniche sono già operative. Per gli edifici esistenti alla data del 6.5.’19 è previsto, invece, l’adeguamento entro il 6.5.’20. Fanno eccezione le disposizioni riguardanti l’installazione, ove prevista, degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza: in tal caso la data entro cui provvedere è il 6.5.’21.

Gli adempimenti previsti

Ciò posto, ritorniamo ora sull’argomento per evidenziare che – per gli edifici destinati a civile abitazione con altezza antincendi uguale o superiore a 12 metri – tra gli adempimenti da porre in essere entro la predetta data del 6.6.’20 vi è, in particolare, l’obbligo di esporre “un foglio informativo riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché le istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio”.

Se si tratta di edifici superiori ai 24 metri l’obbligo in questione si concreta nell’“esposizione di foglio informativo e cartellonistica riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché riportante istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio” (istruzioni da redigersi “in lingua italiana” ma che “eventualmente, su esplicita richiesta dell’assemblea dei condòmini o qualora l’amministratore lo ritenga opportuno, potranno essere redatte anche in altre lingue fermo restando l’utilizzo di cartellonistica di sicurezza conforme alla normativa vigente”).

Per completezza precisiamo che per “altezza antincendi” negli edifici civili è da intendersi l’altezza massima misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile o agibile (escluse quelle dei vani tecnici) al livello del piano esterno più basso. Inoltre, che l’inadempimento non è espressamente sanzionato ma laddove si tratti, ad esempio, di edifici soggetti al Cpi (cioè al certificato di prevenzione incendi; certificato che è richiesto, fra l’altro, per edifici ad uso civile con altezza antincendio superiore a 24 metri), l’avvenuto adeguamento alla previsione in questione è condizione per il rinnovo di tale certificato. 

Conflitto d’interessi

Deliberazioni dell’assemblea assunte con il voto del condòmino in conflitto di interessi In quali casi è possibile impugnare – ma, soprattutto, ottenere l’annullamento – della delibera assembleare assunta con il voto di un condòmino in conflitto di interessi? 

La Corte di Cassazione, in una recente pronuncia (n. 1853/2018), ha ribadito un orientamento ormai consolidato affermando che, in primo luogo, nella disciplina delle assemblee di condominio, si applica (facendo ricorso ad un’applicazione analogica) l’art. 2373 c.c., norma riguardante il conflitto di interessi del socio nelle deliberazioni della società per azioni, in base al quale “La deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile a norma dell’articolo 2377 qualora possa recarle danno.”.

Sulla base di ciò la Corte – nella sentenza citata – conclude stabilendo che, da un lato, il condòmino portatore di un proprio interesse, anche in potenziale conflitto con quello condominiale, non ha alcun obbligo di astenersi dal prendere parte alla votazione (ciò vale a prescindere dal peso che ha il voto sull’approvazione della delibera, sia esso determinante o non); dall’altro lato, l’invalidità della delibera – e dunque la concreta possibilità di ottenerne l’annullamento – non dipende tanto, o soltanto, dalla verifica del carattere risolutivo del voto del condòmino avente un interesse in conflitto con quello del condominio, quanto dalla dannosità, sia pure soltanto potenziale, della stessa deliberazione, che ricorre in particolare “quando la stessa sia diretta al soddisfacimento di interessi extracondominiali, ovvero di esigenze lesive dell’interesse condominiale all’utilizzazione, al godimento ed alla gestione delle parti comuni dell’edificio”. Resta fermo, in ogni caso, che “il sindacato del giudice sulle delibere condominiali deve pur sempre limitarsi al riscontro della legittimità di esse, e non può estendersi alla valutazione del merito, ovvero dell’opportunità, ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei partecipanti”  

Liti condominiali

  Compravendita in ambito condominiale e attestazione delle liti in corso Può capitare che un condòmino che venda la sua unità immobiliare non informi l’acquirente dell’esistenza di una causa in corso che coinvolge il condominio. In tal caso c’è da chiedersi se il venditore possa essere chiamato a rispondere di tale comportamento.

Per dare risposta al quesito occorre prendere l’avvio dai principii generali del codice civile in tema di comportamento delle parti nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto. Materia, questa, che trova la sua disciplina nell’art. 1337 cod. civ., il quale prevede che, in tali casi, le parti hanno l’obbligo di “comportarsi secondo buona fede”. Ciò che implica – come chiarito dalla Cassazione – il “dovere di trattare in modo leale, astenendosi da comportamenti maliziosi o anche solo reticenti e fornendo alla controparte ogni dato rilevante, conosciuto o anche solo conoscibile con l’ordinaria diligenza, ai fini della stipulazione del contratto” (sent. n. 19024 del 29.9.’05). Sempre la giurisprudenza di legittimità ha osservato che la violazione del suddetto obbligo di comportarsi, nel corso delle trattative, secondo buona fede assume rilevanza anche nel caso in cui il contratto, ancorché concluso validamente, “risulti pregiudizievole per la parte rimasta vittima” della condotta scorretta. E, in tale ipotesi, ha ragguagliato “il risarcimento del danno al minor vantaggio o al maggior aggravio economico” determinato da tale comportamento.

Ciò, salvo la prova dell’esistenza di ulteriori danni che risultino collegati alla condotta in questione “da un rapporto rigorosamente consequenziale e diretto” (cfr., ancora, la citata sent. n. 19024/’05). Se a quanto precede aggiungiamo, poi, che, secondo la giurisprudenza di merito, il venditore che tace l’esistenza di situazioni, in ambito condominiale, che possono rivelarsi onerose per parte acquirente viola il predetto obbligo di buona fede (Trib. civ. Milano sent. n. 10141 del 14.9.’06), possiamo allora concludere che in effetti, ove dalla condotta in parola derivi un pregiudizio alla controparte, quest’ultima deve ritenersi possa agire nei confronti del venditore per il risarcimento del danno subito.

Dunque, in caso di compravendita di un immobile sito in un edificio condominiale, è bene che non solo chi acquista ma anche chi vende si attivi per fare chiarezza in ordine ad eventuali contenziosi pendenti. E in questa prospettiva si rileva di particolare utilità la previsione di cui all’art. 1130, n. 9, cod. civ., che indica tra i compiti dell’amministratore anche quello di fornire al condòmino che ne faccia richiesta attestazione di “eventuali liti in corso”: chi intende vendere può così, tramite l’amministratore, avere il quadro delle vertenze giudiziarie in essere e rendere facilmente edotto, sul punto, il futuro acquirente.  

Confedilizia Messina