Focus su spese condominiali e locazione breve

Il problema delle spese condominiali in caso di vendita dell’unità immobiliare Una questione di particolare interesse in materia di condominio – non risolta dalla legge di riforma (l. n. 220/’12) – riguarda l’imputazione dei contributi condominiali pendenti, in caso di compravendita: se, cioè, tenuto al relativo pagamento sia il nuovo o il vecchio proprietario. Se, infatti, nei rapporti tra condominio e acquirente di un’unità immobiliare opera la regola di cui quarto comma del citato art. 63, secondo cui “chi subentra nei diritti di un condòmino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” (e l’anno è da intendersi come “anno di gestione”, non come “anno solare”), nei rapporti interni tra acquirente e venditore possono verificarsi ipotesi di dubbia interpretazione. In proposito occorre evidenziare che, secondo la giurisprudenza più recente, la soluzione è da ricercarsi nella natura delle spese condominiali in questione. É stato infatti affermato che “in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea”; diversamente, laddove le spese deliberate afferiscano “alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune”, tenuto al relativo pagamento – sempreché difetti sul punto un accordo tra le parti – è chi risulta proprietario al momento in cui l’intervento viene eseguito o il servizio erogato, al momento, cioè, del “compimento effettivo dell’attività gestionale” (cfr. Cass. n. 24654 del 3.12.’10 e da ultimo, in senso sostanzialmente conforme, Cass. sent. n. 15547 del 22.6.’17). Il ragionamento su cui si basa questa tesi è essenzialmente il seguente: la delibera relativa alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni ha carattere “costitutivo”, in quanto ha ad oggetto interventi che “debbono essere preventivamente” determinati dall’assemblea “nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono”; al contrario, la delibera concernente la manutenzione, la conservazione, il godimento dei beni comuni e l’erogazione dei servizi condominiali ha valore “dichiarativo”, giacché riguarda spese “necessarie”, riconducibili all’”esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore”. Logica conseguenza di tutto questo è che mentre nel primo caso non si può prescindere dalla volontà assembleare, così non è nella seconda ipotesi; conclusione, questa, che giustifica la differente individuazione del momento di insorgenza dell’obbligo di corresponsione dei contributi condominiali in ragione della “diversa origine della spesa alla quale il condòmino deve contribuire”. Si tratta di una soluzione che appare condivisibile. Tuttavia non si può negare che sull’argomento vi sia incertezza dato che altre pronunce più datate si sono espresse diversamente. Sicché, allo stato, l’unica soluzione utile per prevenire possibili contenziosi non può che essere quella che le parti interessate regolamentino, nell’atto di compravendita, le eventuali pendenze condominiali.
Locazioni brevi: i chiarimenti del Ministero dell’Interno Il Ministero dell’interno è intervenuto – su richiesta di Confedilizia – in merito a due aspetti critici delle nuove regole in materia di affitti brevi (cfr., da ultimo Cn feb. ’19). Come noto, il decreto sicurezza ha previsto, per le locazioni e per le sublocazioni “di durata inferiore a trenta giorni”, l’obbligo di comunicare alla Questura, entro le 24 ore successive all’arrivo, le generalità delle persone alloggiate, attraverso il sistema telematico “Alloggiati Web”, attuativo dell’articolo 109 del Testo unico sulla pubblica sicurezza. Al proposito, il Ministero dell’interno – su segnalazione di Confedilizia – ha scritto alle Questure, invitandole ad adeguare la relativa modulistica di accesso al fine di considerare una tipologia di ospitalità, la locazione (priva di obblighi autorizzativi e simili), diversa da quella riguardante le strutture ricettive, per le quali era stato pensato il sistema “Alloggiati Web”. Rispondendo ad un’altra segnalazione di Confedilizia, il Ministero ha poi chiarito che, in caso di locazione o sublocazione inferiore a 30 giorni a cittadini estranei all’Unione europea, l’obbligo di comunicazione introdotto dal decreto sicurezza assorbe quello previsto dal testo unico sull’immigrazione (decreto legislativo n. 286 del 1998). Si tratta di due interventi importanti su una materia, quella degli affitti brevi, interessata negli ultimi anni da diverse novità legislative (un’altra, in materia fiscale, è quella relativa all’obbligo di ritenuta per la cedolare secca in capo ad agenti immobiliari e piattaforme telematiche) e sulla quale si registrano anche “invasioni di campo” da parte di alcune Regioni, che hanno il solo risultato di creare confusione e inutile burocrazia in un settore che andrebbe invece valorizzato.

  Dall’Istat ennesima conferma del disastro immobiliare Secondo l’ultimo rilevamento dell’Istat, nel quarto trimestre 2018 i prezzi delle abitazioni risultano diminuiti del 16,9% rispetto alla media del 2010, a causa esclusivamente delle abitazioni esistenti i cui prezzi sono diminuiti del 23,2% mentre per quelli delle abitazioni nuove si registra complessivamente un aumento (+0,7%). Il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha così commentato: “L’Istat certifica, per l’ennesima volta, che i prezzi delle case continuano inesorabilmente a scendere. Sono risparmi delle famiglie che vanno in fumo, investimenti che evaporano, anni di lavoro che vengono resi vani. Non è un destino ineluttabile, tanto è vero che tutto ciò accade solo in Italia, mentre nel resto d’Europa il mercato immobiliare è florido. La politica potrebbe fare qualcosa, ad esempio iniziando a correggere gli errori compiuti negli ultimi anni, a partire dalla masochistica tassazione patrimoniale che dal 2012 opprime il patrimonio immobiliare privato, una risorsa che viene assurdamente trattata come un nemico. L’occasione c’è: è il decreto crescita in fase di elaborazione. Ma per coglierla è necessario aver compreso quanto il settore immobiliare potrebbe tornare ad essere, se liberato dalla morsa fiscale, il compiuto e ineguagliato motore di sviluppo che è sempre stato

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