Riflettori accesi su patrimoniale e su bonus ristrutturazioni

La patrimoniale fantasma Oltre 10 miliardi di euro. Ed è solo la prima rata. Lo abbiamo voluto scrivere a caratteri cubitali, in copertina (CN), a beneficio di tutti coloro che da mesi evocano (e a volte invocano) l’introduzione di un’imposta patrimoniale senza mai aggiungere l’aggettivo “ulteriore”. Come se, in Italia, una patrimoniale non ci fosse già. Come se quei 21 miliardi di euro che ogni anno i proprietari versano ai Comuni per case, box, locali commerciali, terreni, fossero frutto della loro fantasia. Invece sono lì e dal 2012 hanno già superato i 150 miliardi in totale. Ricordarlo di continuo è certamente noioso (non solo per chi ascolta), forse ossessivo, ma è assolutamente necessario. Ci sono ancora troppe persone – anche nelle categorie con maggiore influenza sull’opinione pubblica, come politici, giornalisti, professori universitari – che ignorano (in alcuni casi fingono, ma in altri no) questa situazione. Probabilmente perché hanno scelto forme di risparmio alternative all’immobiliare, e quindi non si scontrano direttamente con la realtà. Ripetere che la patrimoniale c’è già, e che sta determinando da quasi dieci anni danni incalcolabili, dovrebbe servire ad indurre la politica a ridurla. In realtà, con questi chiari di luna, sarà già molto se il nostro refrain riuscirà ad evitare un aggravio della tassazione. Potrà sembrare sconfortante, ma di fronte all’ennesima maggioranza che non manifesta alcuna intenzione di ridurre il perimetro dello Stato, e che addirittura incrementa le uscite attraverso misure di dubbia utilità (reddito di cittadinanza e prepensionamenti), sarebbe illusorio sperare nelle riduzioni che servirebbero. Non se ne vedono le condizioni. Lo abbiamo già scritto. Dopo lo shock Monti, sono arrivate (quasi tutte sotto il Governo Renzi) alcune misure migliorative (l’eliminazione della tassazione sull’abitazione principale, la riduzione del 25% dell’Imu e della Tasi sugli immobili locati “a canone concordato”, il rinnovo della cedolare del 10% per gli stessi immobili, il rafforzamento degli incentivi per gli interventi sugli immobili, lo stop all’errata riforma del catasto). Ed è su questa strada che può ragionevolmente sperarsi di continuare: lo shock uguale e contrario a quello del 2011 è un obiettivo francamente utopistico, qualsiasi maggioranza si formi in Parlamento. Nessuno può prevedere se il Governo Lega-Movimento Cinque Stelle proseguirà la sua corsa. Se così sarà, continueremo a premere anzitutto perché renda stabili la nuova cedolare secca del 21% per le locazioni dei negozi e quella del 10% per i contratti a canone calmierato, e poi perché vari misure un po’ più coraggiose, a partire dalla deducibilità di Imu e Tasi dalle imposte sui redditi per tutti. I due decreti-legge appena approvati dal Consiglio dei ministri con gli appellativi “sblocca cantieri” e “crescita” sono finora delle occasioni perse. Lavoreremo in Parlamento, come sempre, affinché vengano arricchiti con misure utili per il settore immobiliare . Giorgio Spaziani Testa (Presidente Nazionale Confedilizia)

Bonus ristrutturazioni e mancata comunicazione all’Enea La mancata o tardiva trasmissione all’Enea delle informazioni sui lavori di ristrutturazione che comportano risparmio energetico non fa venir meno il beneficio della detrazione fiscale. È questo l’importante chiarimento contenuto nella risoluzione n. 46/E del 18.4.’19, con cui l’Agenzia delle entrate – condividendo un parere espresso dal Ministero dello sviluppo economico – chiarisce che la trasmissione all’Enea delle informazioni concernenti gli interventi edilizi che comportano risparmio energetico, seppure obbligatoria per il contribuente, non determina, qualora non effettuata, la perdita del diritto alla detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, fino al 30.12.’19 pari al 50% della spesa. Con l’occasione si ricorda che la legge di bilancio 2018 ha introdotto l’obbligo, a partire dall’1.1.’18, di trasmettere all’Enea alcune informazioni sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio per usufruire della detrazione prevista dall’articolo 16-bis del Tuir. L’invio riguarda solo gli interventi edilizi e tecnologici che comportano risparmio energetico e/o l’utilizzo delle fonti rinnovabili e l’acquisto di elettrodomestici in classe energetica A+ (classe energetica A per i forni), sempre se collegati ad un intervento di recupero del patrimonio edilizio iniziato a decorrere dall’1.1.‘17. Non vanno, invece, trasmesse le informazioni relative agli altri interventi che, seppure ammessi alla detrazione per ristrutturazioni edilizie, non comportano risparmio energetico.

Approvata la Legge europea 2018, novità per gli agenti immobiliari È stata definitivamente approvata la “Legge europea 2018” che reca disposizioni per l’adempimento degli obblighi derivanti dall’appartenenza dell’Italia all’Unione europea. Tra le previsioni di interesse si segnala, in particolare, la modifica alla l. n. 39 del 3.2.’89, che disciplina la professione di mediatore e, quindi, anche l’attività di agente immobiliare. Viene, infatti, riscritto l’art. 5, comma 3, di tale disciplina, che ora, nella sua nuova formulazione, così recita: “L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi”. Dunque, rispetto alla disciplina precedente – che sanciva l’incompatibilità dell’attività di mediazione con “l’attività svolta in qualità di dipendente da persone, società o enti, privati e pubblici” (“ad esclusione delle imprese di mediazione”), nonché con “l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali” (escluse sempre quelle di mediazione) – l’attuale intervento si segnala, per due aspetti. Da un lato, per aver previsto un più dettagliato regime di incompatibilità (come abbiamo visto si citano espressamente: l’attività svolta in qualità di “dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo”; l’“esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione”; situazioni di “conflitto di interessi”); da un altro lato, per il sensibile ampliamento delle attività che possono essere svolte in ambito imprenditoriale dagli agenti, ai quali viene negato l’esercizio solo di alcune di esse (“produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione”). Ciò che rende possibile, per converso, l’esercizio di altre attività non menzionate dalla nuova previsione che, con riferimento all’immobiliare, potrebbe essere la fornitura di servizi quali, ad esempio, la consulenza in tema di mutui ovvero la gestione di immobili.

Uso della cosa comune e diritti del singolo condòmino “L’art. 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non pone una norma inderogabile. Ne consegue che i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con il “quorum” prescritto dalla legge, fermo restando che non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni”. Decisione (sent. n. 2114/’18, inedita) ineccepibile della Suprema Corte.
Amministratore, cessazione dalla carica “La «perpetuatio» di poteri in capo all’amministratore di condominio uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c. o per dimissioni, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta «perpetuatio» all’interesse ed alla volontà dei condòmini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell’assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore cessato dall’incarico”. Lo ha stabilito la Cassazione nell’importante sentenza, inedita, n. 12120/’18.

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CONFEDILIZIA MESSINA