Decreto crescita, Brexit, e novità in materia di locazioni

Cosa succede in Europa in attesa delle prossime elezioni 

Nel mese di aprile, in vista delle elezioni europee, le attività dell’UE sono rallentate significativamente. Anche sul fronte della Brexit non è successo molto, come se il prolungamento concordato il mese scorso avesse fermato il processo. Tuttavia, l’aver posticipato la Brexit comporterà un impatto diretto sulle elezioni europee. Dai sondaggi emerge che dei 73 seggi del Regno Unito, la maggior parte saranno attribuiti al “Partito della Brexit” ed all’UKIP. A ruota seguono il partito laburista, che aderisce al PES (Partito dei socialisti europei) ed al partito conservatore che aderisce al PPE (Partito popolare europeo). Tali eventi modificheranno i numeri delle componenti politiche rappresentate nel Parlamento con un impatto sulla designazione del Presidente della Commissione europea. I candidati alla presidenza (Spitzenkandidaten) dei principali Gruppi parlamentari, il PES e il PPE, hanno inserito l’housing tra le priorità delle loro campagne elettorali. Ciò conferma che l’edilizia occuperà un ruolo preminente nel dibattito politico europeo. Non sorprende pertanto che la Commissione europea abbia inserito tra le sue proposte – che verranno illustrate nel corso del prossimo incontro dei leader dell’UE, in cui si dovrà ragionare sulle aspirazioni politiche dell’Unione e predisporre l’agenda strategica per i prossimi cinque anni – la “necessità di sostenere, per tutti in Europa, l’accesso ad alloggi a prezzi accessibili e di qualità, efficienti dal punto di vista energetico, sostenendo gli Stati affinché garantiscano il funzionamento dei mercati abitativi ed un’adeguata offerta di alloggi sociali”.  

Pubblicato il “decreto crescita”, tratta degli immobili in modo molto limitato. Dopo molti annunci, è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il cosiddetto “decreto crescita” (d.l. 30.4.’19, n. 34). Il provvedimento sarà illustrato compiutamente su Confedilizia notizie nel momento in cui sarà stato convertito in legge. Per intanto, deve notarsi che nella sua nota illustrativa al decreto, il Ministero dell’economia e delle finanze ha indicato gli immobili fra le quattro direttrici d’azione del provvedimento. Tuttavia, di immobili il decreto si occupa per aspetti molto limitati, mentre vi sarebbe bisogno di interventi in grado di dare al Paese quella spinta di cui ha urgente bisogno. Confedilizia ha proposto al Governo alcune misure minime, fermo restando che la priorità è ridurre la soffocante patrimoniale Imu-Tasi da 21 miliardi di euro l’anno, realizzabile anche mediante la sua deducibilità dalle imposte sui redditi (per tutti, anche per le persone fisiche). Ne mettiamo sul tavolo alcune, confidando che il Parlamento voglia compiere un esame nel merito del testo e introdurre le integrazioni necessarie. Con la manovra è stata introdotta la cedolare secca per le locazioni di locali commerciali di categoria C1, ma limitatamente ai contratti stipulati nel corso del 2019. Se non si stabilisce fin da ora che il nuovo regime si applica anche ai contratti stipulati nei prossimi anni, l’effetto di questa importante misura è perduto. Recuperare locali commerciali sfitti richiede tempo, trattative, lavori, spese: se non si ha alcuna certezza del regime fiscale che verrà, nessuno si muove. Il prossimo 31 dicembre terminerà il periodo di applicazione dell’aliquota ridotta (10%) della cedolare per le locazioni abitative a canone concordato. Rinviare alla fine dell’anno la proroga o la stabilizzazione di questo regime significa danneggiare gli stessi inquilini a reddito basso, posto che – in assenza di garanzie sul futuro – molti proprietari da tempo optano per i contratti a canone libero. Dovrebbero poi essere varate misure di forte sgravio fiscale mirate all’acquisto di immobili, da parte di persone fisiche e imprese, da destinare alla locazione una volta riqualificati. È essenziale stabilizzare e perfezionare gli incentivi per ristrutturazioni, risparmio energetico e miglioramento sismico, per renderli applicabili anche laddove ora sono impediti da ostacoli pratici. E ancora, occorre rimuovere le storture fiscali che danneggiano le società immobiliari e bisogna incentivare le permute immobiliari, di fatto irrealizzabili per imposizioni fiscali irrazionali, mentre appare sempre più urgente l’attuazione dell’impegno del vicepremier Salvini all’eliminazione dell’Imu sui negozi sfitti.

  Formazione o revisione delle tabelle millesimali “La parte che chiede la formazione o la revisione delle tabelle millesimali, benché non abbia l’onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella – spettando al giudice di verificare i valori di ciascuna delle porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi, quali la superficie, l’altezza di piano, la luminosità, l’esposizione incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, di adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati – deve, comunque, fornire la prova anche implicita di siffatta difformità”. Così ha stabilito la Cassazione (sent. n. 11290/’18, inedita). 
Deterioramento dell’immobile locato “In tema di risarcimento del danno per l’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligo del conduttore – previsto dall’art. 1590 c.c., – di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, mentre sul conduttore grava l’onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile”. Precisa decisione (n. 6387/’18, inedita) nella materia di cui trattasi. 
Condominio minimo e partecipazione alle spese “In tema di cd. condominio minimo, in mancanza di tabelle regolarmente approvate, la quota di partecipazione alle spese gravante sui singoli proprietari deve essere determinata dal giudice in base alla disciplina del condominio di edifici di cui all’art. 1123 c.c. e, quindi, tenendo conto del valore delle loro proprietà esclusive, e non, invece, applicando la regolamentazione in materia di comunione prevista dall’art. 1101 c.c., secondo la quale, in assenza di altra indicazione degli accordi, le quote si presumono uguali”. Corretta decisione della Cassazione (sent. n. 9280/’18, inedita).  

Confedilizia Messina