Oggi approfondiamo i temi della morosità, degli sfratti e della presenza di animali domestici

Le risposte di Confedilizia su locazione e condominio

I quesiti

 Consegna dell’appartamento al conduttore   E se il proprietario non consegna l’appartamento? Se il locatore, dopo aver stipulato il contratto, non consegna l’appartamento al conduttore, l’inquilino deve adire l’autorità giudiziaria per richiedere in alternativa: l’esecuzione del contratto oppure la risoluzione del medesimo per inadempimento. In entrambe le ipotesi ha altresì diritto ad ottenere il risarcimento di tutti i danni patiti in conseguenza del comportamento illegittimo del proprietario.

Gli sfratti

Sfratto per morosità e risarcimento Morosità: si può ottenere sia lo sfratto che il risarcimento da contratto risolto? La Corte di Cassazione (cfr. sentenza del 13 febbraio 2015, n. 2865) ha in punto statuito che: “Il locatore che abbia chiesto ed ottenuto la risoluzione anticipata del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ha diritto anche al risarcimento del danno per la anticipata cessazione del rapporto di locazione. L’ammontare del danno risarcibile costituisce valutazione del giudice di merito che terrà conto di tutte le circostante del caso concreto”. In relazione all’ammontare del risarcimento, la Suprema Corte (Cass. n 530 del 2014) ha precisato che tale ristoro è pari all’incremento patrimoniale netto che il locatore avrebbe conseguito con la regolare esecuzione contrattuale che è venuta meno per inadempimento del conduttore.

Abitabilità immobile Quale documentazione certifica l’uso abitativo dell’immobile? L’uso abitativo dell’immobile da concedersi in locazione va comprovato dal “certificato di agibilità” rilasciato dal Comune ove è sito il bene e dall’attestato di prestazione energetica (c.d. APE) rilasciato da professionisti abilitati

Canone contratti studenti universitari Contratto studenti universitari: il canone è libero? Il canone di locazione dei contratti stipulati per esigenze abitative di studenti universitari non è liberamente determinabile dalle parti; deve necessariamente essere stabilito in conformità agli Accordi territoriali.

Rilascio anticipato e canoni
Se il conduttore rilascia anticipatamente, deve pagare il canone fino alla scadenza? Qualora il conduttore decida d’abbandonare l’immobile prima della scadenza del contratto di locazione è ugualmente obbligato ad onorare il contratto sino alla naturale scadenza corrispondendo al locatore i relativi canoni.

Formazione

 Amministratori: entro il 9 ottobre la formazione 2018/2019 Per svolgere l’incarico di amministratore occorre la frequentazione obbligatoria di un corso, prima di formazione iniziale e, poi, di formazione periodica. Un’eccezione è prevista per coloro che abbiano svolto attività di amministrazione condominiale per almeno un anno nel periodo che intercorre tra il 18.6.’10 e il 18.6.’13: tali soggetti, infatti, possono svolgere l’attività in questione adempiendo solo all’obbligo di formazione periodica. Sono invece esonerati dagli obblighi di formazione iniziale e periodica gli amministratori nominati tra i condòmini dello stabile (intendendosi per tali gli amministratori che abbiano la proprietà di una unità immobiliare nel condominio, pur eventualmente non risiedendovi). La periodicità dell’aggiornamento deve avvenire con “cadenza annuale”, ritenendosi (cfr. Cn ott. ‘18) che essa decorra dal 9.10.’14, data di entrata in vigore del d.m. che regola la formazione. Per coloro che ancora non avessero svolto la formazione 2018/2019 entro la prevista scadenza del 9 ottobre, ricordiamo che Confedilizia pone a disposizione degli amministratori di condominio corsi sia per via telematica (con esame finale da svolgersi nella sede individuata dal responsabile scientifico) sia in sede (cd. corsi frontali o residenziali) e che tanto per i corsi per via telematica quanto per i corsi frontali/residenziali convenzionati Confedilizia è assicurato il rispetto di tutte le indicazioni e di tutti i requisiti previsti dalle norme di legge e regolamentari (maggiori informazioni sul sito www.confediliziamessina.it e al numero 090/2408533).  

Quali obblighi per il condominio senza amministratore? In base al disposto dell’art. 1129 c.c. la nomina dell’amministratore è obbligatoria soltanto nei condominii con più di otto proprietari. Al di là della necessaria o meno presenza dell’amministratore, incombono in ogni caso alcuni adempimenti che la legge prevede come inderogabili; tra questi quello d’ottenere il codice fiscale del condominio e l’affiggere all’ingresso dell’edificio un’informativa con i recapiti di un proprietario di riferimento qualora si debba contattare il condominio medesimo. Sempre dall’art. 1129 c.c. si desume anche la necessità di scegliere comunque un “facente funzioni” dell’amministratore per agevolare la gestione del condominio. Va da ultimo precisato che, sia per esigenze di natura ordinaria che straordinaria, è possibile, anche in assenza di amministratore, convocare un’assemblea su iniziativa di ciascun condòmino. 

Animali domestici

Il regolamento contrattuale può vietare la presenza di animali domestici? A legittimare la presenza degli animali domestici in condominio ha provveduto la legge n. 220 del 11 dicembre 2012 che ha così novellato l’art. 1138 del Codice civile: “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Tale disposizione non distingue però tra regolamenti contrattuali e assembleari, seppure nei lavori preparatori il problema fosse stato posto. Ne consegue che il legislatore, non avendo distinto, ha ritenuto d’estendere il divieto ad ogni tipologia di regolamento. L’interpretazione letterale della norma sembra non lasciare dubbi: qualsiasi disposizione regolamentare contraria alla nuova prescrizione dell’art 1138 c.c. è nulla. Conformemente hanno ritenuto le prime due sentenze registratesi in argomento: Tribunale di Cagliari n. 5052/2016 e Tribunale di Piacenza n. 527/2016. Il dibattito in dottrina risulta comunque ancora aperto. Sarà probabilmente la giurisprudenza di legittimità che si formerà nei prossimi anni a rispondere in modo incontestabile al presente quesito. 

È lecito stendere i panni sul proprio terrazzo? In mancanza d’espresso divieto regolamentare è legittimo stendere i panni sul proprio terrazzo sito in condominio, tuttavia è necessario che per le modalità e per la collocazione del terrazzo non si configuri lesione al decoro condominiale e che non ne consegua stillicidio sul fondo vicino in violazione all’art. 908 c.c. (cfr. in punto anche Cass. civ. 14547/2012). In argomento occorre, poi, specificare che se il comportamento comporta gocciolamento ed è ripetuto può integrare la fattispecie di reato di cui all’art. 674 c.p. ai sensi del quale: “Chiunque getta o versa in un luogo di pubblico transito o in un luogo privato ma di comune o di altrui uso, cose atte a offendere o imbrattare o molestare persone, ovvero, nei casi non consentiti dalla legge, provoca emissioni di gas, di vapori o di fumo, atti a cagionare tali effetti, è punito con l’arresto fino a un mese o con l’ammenda fino a duecentosei euro”. A cura di Flavio Saltarelli