Oggi approfondiamo i temi della locazione e del condominio

Le risposte di Confedilizia su locazione e condominio

Immobile in locazione pignorato: a chi spettano i canoni? Dopo il pignoramento di un immobile già concesso in locazione, il locatore-proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni, sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene (in questo senso anche Cassazione civile sez. VI, 28/03/2018, n.7748).
  Il comodatario ha diritto al rimborso delle spese per rendere abitabile l’immobile? Le spese sostenute dal comodatario per rendere abitabile l’immobile oggetto del contratto di comodato non devono essere a lui rimborsate dal comodante. La disciplina del comodato, infatti, è diversa da quella della locazione: l’articolo 1808 del Codice civile prevede che il rimborso delle spese sostenute è previsto solo in caso di spese straordinarie e urgenti per la “conservazione della cosa”. In sostanza, la disciplina prevista dall’articolo 1575 del c.c. in tema di locazione non può essere estesa al comodato, trattandosi di due contratti ben diversi (così anche Cassazione civile sez. I, 14/06/2018, n.15699.
  E se il conduttore di un appartamento si appropria del frigorifero? È integrato il reato d’appropriazione indebita se al termine del rapporto contrattuale il conduttore di un appartamento ammobiliato in locazione si appropri del frigorifero. Tutto ciò anche in assenza di una formale e specifica richiesta di restituzione.   

CONDOMINIO È vietato fumare negli spazi comuni condominiali? Premesso che dal 2003 vige il divieto di fumare praticamente in tutti i locali chiusi, ad eccezione di apposite aree riservate ai fumatori (debitamente segnalate) e dei luoghi privati non aperti al pubblico, il combinato disposto degli articoli 1102 e 1139 del Codice civile stabilisce il principio che ciascun partecipante al condominio possa servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. Il diritto di una salubre frequentazione dei condòmini di tali parti comuni non deve essere, pertanto, limitato o impedito da alcun comportamento di altri compartecipanti al condominio; l’eventuale abitudine di fumare le sigarette negli spazi condominiali comuni potrebbe di fatto fungere da deterrente all’utilizzo dei non fumatori di tali parti; da ciò la legittimità del divieto anche sotto un profilo meramente privatistico, senza poi aggiungere che le parti comuni possono anche essere frequentate da terzi non condòmini, la cui salute non può essere posta in pericolo. Il divieto deve essere fatto rispettare dall’amministratore; amministratore il quale dovrà, dunque – se necessario per impedire violazioni – predisporre l’idonea segnaletica antifumo e vigilare sul rispetto dell’interdizione.

B&B in condominio: serve l’autorizzazione dell’assemblea? Se il regolamento condominiale non contiene alcuna limitazione espressa circa la possibilità dei condòmini di adibire il proprio appartamento ad attività di “bed & breakfast” non paiono esservi ostacoli alla realizzazione dell’attività ricettiva commerciale. Nonostante sul punto sussista ancora contrasto, infatti, l’indirizzo prevalente della giurisprudenza ritiene che le attività di “B&B” e di “affitta camere” non comportino un utilizzo diverso degli immobili da quelle che sono le “civili abitazioni” e, dunque, non possano determinare di per se stesse pregiudizi per gli altri condòmini (cfr. Cass., n. 24707/2014 e n. 704/2015). Da quanto si è appena esposto consegue che per la creazione di un “B&B” in un’unità condominiale non occorra la preventiva approvazione dell’assemblea, né sia necessaria alcuna variazione di destinazione d’uso.
Infiltrazioni d’acqua dall’appartamento soprastante: è responsabile il condominio? Se le infiltrazioni provengono da una diramazione privata dell’impianto idraulico condominiale presente nell’appartamento sovrastante, la responsabilità degli eventuali danni non sarà del condominio, ma del proprietario dell’unità abitativa da cui prende origine il fenomeno dannoso. Infatti, “la presunzione di condominio dell’impianto idrico di un immobile in condominio non può estendersi a quella parte dell’impianto stesso, ricompresa nell’ambito dell’appartamento dei singoli condòmini, cioè nella proprietà esclusiva di questi, e di conseguenza nemmeno le diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua agli altri condòmini” (cfr. Cass. civ. 2043/1963); principio confermato sempre dalla Suprema Corte anche in una recente sentenza, la n. 27248/2018.

Si può giocare a pallone nel cortile condominiale? Qualora non siano previste limitazioni specifiche dal regolamento condominiale e qualora il cortile medesimo non sia destinato ad un uso incompatibile (ad esempio al parcheggio degli autoveicoli), non è possibile vietare in sé e per sé di giocare a pallone nell’area comune. L’assemblea condominiale potrebbe, tuttavia, imporre un divieto espresso o regolamentarne gli orari di gioco con il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresenti almeno la metà dei millesimi.