Regole e novità in materia di video sorveglianza nei condomini
Impianti di videosorveglianza privata in stabile condominiale
Un singolo condòmino può decidere di installare autonomamente un impianto di videosorveglianza? L’art. 1122 ter del codice civile prevede che “Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136” (ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio). Dalla disposizione si ricava che è l’assemblea condominiale (e dunque non il singolo condòmino), con le maggioranze prescritte, che può deliberare l’installazione degli impianti in esame sulle parti comuni dell’edificio: le telecamere devono essere, tuttavia, destinate esclusivamente alla videosorveglianza di tali parti comuni. Il singolo condòmino, tutt’al più, potrà installare un impianto di videosorveglianza destinato a riprendere esclusivamente, ad esempio, l’ingresso del proprio appartamento, del proprio garage o balcone, ma non anche tutto il pianerottolo, le scale o la strada (dunque parti comuni dell’edificio o altre parti private dello stesso), onde evitare, anche e al limite, di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata, previsto e punito dall’art. 615 bis c.p. Inoltre, nel caso in cui tali riprese siano effettuate per ragioni di carattere personale (es. sicurezza familiare) e non siano comunicate sistematicamente a terzi, né altrimenti diffuse, non si applicheranno le norme previste dal D.lgs. 196/2003 (Codice della privacy) – per esempio, non sarà necessario segnalare la presenza dell’impianto di videosorveglianza con un apposito cartello – così come non dovrebbe applicarsi, a parere di chi scrive, il Regolamento UE 679/2016 (GDPR) il quale, all’articolo 2 par. 2, stabilisce infatti che lo stesso “non si applica ai trattamenti di dati personali: […] c) effettuati da una persona fisica per l’esercizio di attività a carattere esclusivamente personale o domestico”. a cura del dott. Nicola Mastromatteo.
Quando lo stesso condominio autorizza all’invio della convocazione non per PEC CORTE DI APPELLO CIVILE DI BRESCIA Sez. II, 3 gennaio 2019, n. 4 Est. Bonifacio. In tema di convocazione dell’assemblea, l’unico strumento equipollente alla raccomandata indicata dall’art. 66, comma 3, att. c.c. è la comunicazione via PEC, posto che solo con tale modalità perviene al notificante un messaggio di accettazione e consegna dell’avviso (Fattispecie nella quale, pur affermandosi il suddetto principio, è stato tuttavia ritenuto che la convocazione fosse stata fatta correttamente, essendo stato lo stesso condòmino ad aver richiesto la comunicazione attraverso un mezzo informale quale la e.mail e non avendo egli indicato un indirizzo PEC). (Att. c.c., art. 66) (1) (1) Non è la prima volta che i giudici sono chiamati ad affrontare il problema. Già Trib. civ. Genova 23 ottobre 2014, n. 3350 – in Arch. loc. 2015, con nota di ANTONIO NUCERA, Convocazione dell’assemblea a mezzo di posta elettronica certificata (PEC) – aveva affermato che, in tema di avviso di convocazione dell’assemblea, se prima della riforma dell’istituto condominiale intervenuta con la L. n. 220 del 2012 vigeva il principio di libertà delle forme (per cui l’unico criterio concretamente applicabile doveva ritenersi quello che garantisse il raggiungimento dello scopo), ai sensi del nuovo disposto dell’art. 66, comma 3, att. c.c. l’amministratore del condominio deve utilizzare le forme scritte imposte dalla norma. Conseguentemente, in caso di comunicazione effettuata dall’amministratore mediante posta elettronica certificata, la stessa può ritenersi validamente effettuata ai sensi di legge solamente se entrambi gli utenti (mittente e destinatario) siano titolari di PEC. (Fattispecie nella quale il Tribunale ha annullato la delibera condominiale per vizio di omessa convocazione di alcuni condòmini, sul rilievo che solo l’amministratore era titolare di PEC, mentre i condòmini destinatari dell’avviso di convocazione risultavano titolari di semplice casella di posta elettronica). Sulla circostanza che, prima della riforma, la disciplina codicistica non imponesse particolari modalità di notifica dell’avviso di convocazione, v. Cass. civ. 1 aprile 2008, n. 8449, in Arch. loc. 2008, 361; Cass. civ. 3 febbraio 1999, n. 875, in Giur. it. Mass. 1999, 234 e Cass. 15 marzo 1994, n. 2450, in Giur. it. 1995, I, 1, 1110. Nel merito, v. App. Lecce, sez. dist. Taranto, 27 agosto 2004, n. 288, in Arch. loc. 2005, 438. In tema di onere della prova, cfr. Cass. civ., 22 ottobre 2013, n. 23920, in Arch. loc. 2014, 180 e Cass. civ., 13 novembre 2009, n. 24132, ivi 2010, 394. Tutte le sentenze sopraindicate sono in via di pubblicazione sull’Archivio delle locazioni, del condominio e dell’immobiliare
Italia sempre più all’avanguardia in Europa sulle perizie immobiliari Con un mercato dei mutui che ha superato i 376 miliardi di euro a settembre 2018, in aumento del 2,3% rispetto allo scorso anno, qualità ed efficienza delle perizie immobiliari sono elementi fondamentali. Sono giunte così al terzo aggiornamento le Linee Guida per le valutazioni degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie alla luce dell’ulteriore adeguamento ai più recenti standard europei e internazionali, in particolare la Direttiva mutui recepita nel Testo Unico Bancario, e alla Circolare 285 della Banca d’Italia con riferimento ai requisiti di professionalità dei periti. Novità rilevanti in questa nuova edizione l’introduzione di principii per la valutazione di hotel, centri commerciali e agroindustrie (cosiddetti Asset speciali), e un focus importante dedicato all’efficienza energetica degli immobili ed al loro impatto sul valore di mercato. Con l’obiettivo centrale di un costante rafforzamento della trasparenza ed efficienza del mercato delle valutazioni immobiliari, le nuove Linee Guida sono state presentate a Roma nel corso del convegno ABI “Credito al Credito 2018” e sono il risultato della elaborazione realizzata con gli Ordini e Collegi Professionali dei Geometri e Geometri laureati, degli Ingegneri, degli Agrotecnici e Agrotecnici laureati, degli Architetti, Paesaggisti, Pianificatori, Conservatori, dei Dottori Agronomi e Dottori forestali, dei Periti industriali e Periti industriali laureati, dei Periti agrari e Periti Agrari laureati, Assovib (Associazione delle società di valutazione immobiliare) Tecnoborsa, componenti dello specifico Tavolo Tecnico costituito in sede ABI in materia, con il supporto per questa edizione anche di Assoimmobiliare, Rics, Tegova, Fiabci e Isivi. Con la condivisione di Confedilizia sui contenuti delle Linee Guida. Si perfeziona ulteriormente il processo di revisione delle Linee Guida attraverso un’opera di ampia collaborazione tra gli operatori consapevoli della “centralità” delle valutazioni immobiliari per la tenuta della stabilità economica e finanziaria del settore creditizio. Ecco dunque un insieme di principii guida e requisiti ai quali potranno far riferimento i periti per una sempre più precisa attività di stima del valore di mercato degli immobili che saranno posti a garanzia dell’erogazione dei mutui. Valore di mercato, codice di condotta dei Periti, procedure e metodi di valutazione, metodo del confronto di mercato, metodo finanziario, metodo dei costi, valutazioni di Asset speciali, efficientamento energetico: questi e molti altri i principii che consentiranno di eseguire valutazioni degli immobili secondo parametri di massima chiarezza e trasparenza, mirando a valorizzare la garanzia immobiliare con un impatto positivo anche in termini di efficienza nel recupero del credito erogato, favorendo la massimizzazione del valore del residuo patrimonio eventualmente destinato al debitore.
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