La rubrica a cura di Confedilizia Messina

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Contributi condominiali: riscossione nei confronti del conduttore

Un quesito che viene spesso sollevato riguarda la possibilità dell’amministratore di agire per la riscossione dei contributi condominiali direttamente nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari che formano il condominio.

Occorre allora sapere che la risposta a questa domanda non può che essere negativa. A norma degli artt. 1123 cod. civ. e 63 disp. att. cod. civ. – disposizioni che disciplinano rispettivamente, per quanto di interesse, la ripartizione delle spese e il recupero della morosità in ambito condominiale – l’amministratore di condominio, infatti, può riscuotere pro quota e in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, i contributi condominiali direttamente ed esclusivamente dai condòmini. In tal senso si è espressa anche la giurisprudenza chiarendo che è da escludersi “un’azione diretta nei confronti dei conduttori delle singole unità immobiliari facenti parte del condominio”, a nulla rilevando la legge n. 392/1978, la quale si limita a disciplinare i rapporti tra locatore e conduttore e non incide, quindi, sulla “normativa del codice civile relativa ai soggetti tenuti nei confronti dell’amministrazione di un condominio di un edificio al pagamento dei contributi”; soggetti che i predetti artt. 1123 cod. civ.  e 63 disp. att. cod. civ. individuano espressamente solo tra i condòmini (cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 10719 del 28.10.1993 e Cass. sent. n. 1104 del 3.2. 1994). E dal momento che la legge di riforma della disciplina condominiale (l. n. 220/2012) non ha recato novità in punto, tale orientamento non può certamente dirsi superato.

Trust testamentario senza imposta di successione

Torniamo sulla risposta ad interpello n. 90, dell’11 aprile scorso, nella quale l’Agenzia delle entrate per la prima volta si occupa della fiscalità derivante dall’apporto di un patrimonio in trust effettuato tramite testamento (cfr. Cn mag. ’24).

Tale situazione, nella prassi, può avvenire in almeno tre situazioni:

1) il de cuius trascrive all’interno delle sue ultime volontà l’atto istitutivo di trust. Tale opzione è valida anche quando costui delinea gli elementi fondamentali di un trust dando incarico ad un esecutore testamentario di stipulare il relativo atto costitutivo. Nel testamento vengono anche attribuiti al trust (e quindi al trustee) determinati beni o la totalità del patrimonio;

2) il trust, creato durante la vita del disponente, riceve l’apporto patrimoniale unicamente tramite testamento. Si ha in questa ipotesi il cd. “trust dormiente”, cioè non operativo fino al momento dell’attribuzione patrimoniale, ossia quello della morte del disponente;

3) ad un trust validamente istituito ed operante in costanza della vita del disponente viene effettuato un ulteriore apporto di beni mediante testamento.

La risposta n. 90/2024 prende le mosse proprio da questa ultima tipologia, prescrivendo la necessaria presentazione della dichiarazione di successione (come già indicato nelle FAQ pubblicate sul sito dell’Agenzia nell’aprile 2023) e ribadendo ulteriormente quanto ormai pacifico sull’applicazione dell’imposta di successione non al momento dell’apporto dei beni in trust, ma al successivo momento della distribuzione effettiva ai beneficiari.

Nella richiamata risposta n. 90, l’Agenzia specifica che i principii generali relativi alle imposte di successione, donazione, ipotecaria e catastale trovano applicazione anche quando la dotazione del trust avvenga mortis causa, in forza di testamento, come accaduto nel caso dell’interpello. Ne consegue, quindi, che anche nel caso di trust testamentario le uniche imposte indirette a cui sarà soggetto il trust al momento dell’istituzione/apporto sono l’ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro.

Dovere del committente di cooperare all’adempimento dell’appaltatore

“Nel contratto di appalto è configurabile, in capo al committente, quale creditore dell’opus, un dovere – discendente dall’espresso riferimento contenuto nell’art. 1206 c.c. e, più in generale, dai principi di correttezza e buona fede oggettiva che permeano la disciplina delle obbligazioni e del contratto – di cooperare all’adempimento dell’appaltatore attraverso il compimento di quelle attività, distinte rispetto al comportamento dovuto da questi e necessarie affinché ilmede simo possa realizzare il risultato cui è preordinato il rapporto obbligatorio”. Così la Cassazione, con sentenza n. 16346 del 12.6.2024.

Atti di gestione del rapporto locativo in pendenza di procedura esecutiva

“Gli atti di gestione del rapporto locativo ad uso diverso – quali devono considerarsi sia la registrazione tardiva del contratto, sia il diniego di rinnovo alla prima scadenza ex art. 29 legge n. 392 del 1978 – posti in essere, nella pendenza della procedura esecutiva, dal debitore esecutato non nella qualità di custode o senza previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, sono radicalmente improduttivi di effetti nei confronti della procedura e dello stesso conduttore e tali rimangono anche qualora la procedura esecutiva si estingua, per causa diversa dalla vendita forzata dell’immobile, anteriormente alla prima scadenza del rapporto”. Così la Cassazione, con sentenza n. 15678 del 5.6.2024. (da Confedilizia Notizie)