La rubrica a cura di Confedilizia Messina

Così gli affitti brevi trainano l’economia

Banca d’Italia e Istat sono chiarissimi, l’economia di Roma e del Lazio tiene, con un tasso di crescita nel 2023 pari a quello nazionale, solo grazie al turismo. Nessuna regione l’anno scorso ha visto un aumento delle presenze (ovvero di notti trascorse) così forte come quello laziale: +25,3% rispetto al 2022 rispetto al +9,5% italiano. È ottimo anche il confronto tra 2023 e il 2019, con un incremento del 15,4%, tre volte il dato nazionale che è stato del +3,2%. La seconda regione più popolosa d’Italia ha brillantemente recuperato le perdite dovute alla pandemia superando, e di molto, i già alti numeri delle presenze del periodo precedente al Covid.

Ma la forza del comparto turistico a sua volta ha una ragione chiara, il successo del settore extra-alberghiero. Anche in questo caso le statistiche sono chiarissime: nel 2023 nel Lazio gli arrivi in bed & breakfast e alloggi diversi dagli hotel sono saliti di ben il 34,6% e le presenze sono cresciute del 31,5%, mentre negli alberghi gli incrementi, pur sostanziosi, sono stati minori, del 23,6% (gli arrivi) e del 21,4% (le presenze). Questo boom è stato trainato dagli stranieri, che hanno rappresentato il 64,2% delle presenze nel Lazio, contro una media italiana del 52,4% e non sarebbe stato possibile in questa misura senza un’ampia offerta di alloggi alternativi al classico hotel.

I danni presenti e futuri dei divieti di New York e Barcellona

È per questo che proposte restrittive contro i cosiddetti affitti brevi come quelle avanzate in tante città italiane o addirittura blocchi totali come quelli decisi a New York e Barcellona non sarebbero solo immorali e lesive del diritto alla proprietà privata, ma anche dannose per l’economia.

Gli esempi negativi cui non ispirarsi non mancano. Nella Grande Mela nel settembre 2023 è stato vietato l’affitto di appartamenti per meno di 30 giorni, a meno che il proprietario non risieda nell’immobile. Ebbene, tra il primo trimestre del 2023, prima del divieto, e il primo del 2024 i prezzi delle stanze negli hotel di Manhattan sono cresciuti a un ritmo doppio rispetto all’inflazione, che è già molto alta, e questa primavera era impossibile trovare una stanza a meno di 300 dollari a notte. Chiaramente il turismo è diventato ancora di più un privilegio per ricchi. È quello che potrebbe accadere a Barcellona tra 4 anni e mezzo, a fine 2028, quando i poco più di 10mila appartamenti con licenza di affitto breve non se la vedranno rinnovata, per decisione del comune. Solo che questi immobili rappresentano solamente lo 0,77% di tutti quelli presenti nel capoluogo catalano e anche ammesso e non concesso che siano immessi nel mercato degli affitti di lungo periodo non andranno a modificare in modo significativo l’offerta. Viceversa, sarà l’economia di Barcellona a essere danneggiata, perché perderà un giro di affari di 347 milioni l’anno che generano 5mila posti di lavoro diretti e molti di più indiretti nel commercio, nella ristorazione, nella cultura.

La convivenza tra hotel e strutture alberghiere sarebbe una soluzione win-win

È evidente come provvedimenti restrittivi non vengono presi per avvantaggiare i residenti, ma solo per tutelare le associazioni alberghiere. Nel nostro Paese sarebbero a maggior ragione ingiustificati, considerando che il settore degli hotel italiano è il più grande d’Europa con 30,5 miliardi di fatturato (dati Deloitte), destinati a salire a 37 miliardi nel 2028, contro i 27,7 miliardi attuali di quello inglese e i 26,2 di quello francese. In Italia sono anche presenti più alberghi che altrove, sono 31.806, mentre in Germania 22.185 e in Francia 18.067.

Questi numeri e soprattutto quelli del turismo sottolineano una cosa molto chiara: c’è posto per tutti, il comparto alberghiero cresce e non viene schiacciato da quello extra-alberghiero, anzi, il 60,7% delle presenze nel 2023 si è verificato negli alberghi e nel Lazio, la regione in cui il turismo è cresciuto di più, si arriva al 66,2%. La realtà è che non ci dovrebbe essere alcun conflitto: la crescita sia degli appartamenti per turisti sia delle camere di hotel occupate costituisce quella che viene chiamata “win-win situation”, una situazione in cui ci sono solo vincitori e non sconfitti. In questo caso, infatti, come si è visto, a vincere è l’economia nel suo complesso.

Codice identificativo nazionale (CIN): partita la sperimentazione

Il 3.6.2024 è stata avviata la fase sperimentale della Banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati a locazione breve o per finalità turistiche (BDSR), istituita ai sensi dell’art. 13-quater del decretolegge n. 34/2019, come convertito. Tramite la piattaforma – sviluppata dal Ministero del turismo in collaborazione con le Regioni e le Province autonome, utilizzando sistemi di interoperabilità per integrare gradualmente le banche dati regionali e delle P.A. – è possibile richiedere il Codice identificativo nazionale (CIN), da utilizzare per la pubblicazione degli annunci di strutture ricettive, locazioni turistiche o di locazioni brevi e da esporre all’esterno delle strutture e degli immobili ex art. 13-ter del d.l. n. 145/2023, come convertito (cfr. da ultimo Cn giu. 2024). Gli interessati, effettuando l’accesso tramite la propria identità digitale, possono visualizzare i dati relativi alle strutture collegate al proprio codice fiscale, integrare le informazioni mancanti, segnalare eventuali modifiche e ottenere il Cin. Dal 3.6.2024 possono accedere alla BDSR i titolari delle strutture e i locatori degli immobili situati nella Regione Puglia, dal 13.6.2024 quelli della Regione Veneto e dal 19.6.2024 quelli della Regione Abruzzo. Per l’attivazione del servizio nelle altre Regioni, si invita a consultare il sito del Ministero (nella sezione dedicata alla BDSR). La fase di avvio sperimentale consente ai cittadini che lo desiderino di adeguarsi con anticipo agli obblighi correlati al codice identificativo, fermo restando – come specifica anche il Ministero – che le disposizioni di legge saranno applicabili solo a partire dal sessantesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale dell’avviso attestante l’entrata in funzione della BDSR su scala nazionale.

Esenzione Imu per i fabbricati merce e dichiarazione Imu

La Cassazione, con la sentenza n. 14927, depositata il 28.5.2024, in merito all’esenzione dall’Imu prevista dall’art. 2 del d.l. n. 102/2013, come convertito, per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e tali fabbricati non vengano locati, ha ribadito la necessità che, al fine della fruizione dell’esenzione, sia necessario presentare la dichiarazione Imu. Infatti – hanno evidenziato i Supremi giudici – è la stessa norma che ha disposto l’esenzione ad aver altresì disposto che “ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica (…)”. Dalla lettura della disposizione normativa emerge che “condizione necessaria per l’ottenimento del beneficio fiscale in oggetto, è l’obbligo dichiarativo, e si tratta di un preciso e specifico onere formale, espressamente previsto a pena di decadenza, che non può essere sostituito da altre forme di denunce o superato dalla circostanza che il Comune sia a conoscenza aliunde dei fatti che comportano l’esenzione dal pagamento dell’imposta”. Ha infine ricordato la Suprema Corte che – secondo un costante indirizzo giurisprudenziale (cfr. Cass. nn. 15407/2017, 4333/2016, 2925/2013, 5933/2013) – le norme che stabiliscono esenzioni o agevolazioni sono di stretta interpretazione ai sensi dell’art. 14 preleggi sicché non vi è spazio per ricorrere al criterio analogico o all’interpretazione estensiva della norma oltre i casi e le condizioni dalle stesse espressamente considerati.

Distanza minima dalle vedute anche se si rimuove la barriera architettonica con un ascensore?

Al fine di eliminare le barriere architettoniche, l’installazione di un ascensore da parte di un condomino in area comunale rientra nei poteri spettanti ai singoli condòmini ai sensi dell’art. 1102 c.c. senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi la disciplina dettata dall’art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute.

Le scadenze mensili di pagamento sono sempre essenziali ed inderogabili?

Nei contratti di durata come la locazione in cui sono stabilite prestazioni di pagamento secondo scadenze mensili e non in un’unica soluzione l’essenzialità ed assoluta inderogabilità del termine di ciascuna prestazione di pagamento deve essere espressamente prevista come tale nel contratto, in ossequio ai criteri di ermeneutica sanciti dagli artt. 1362 e 1366 c.c. In mancanza è legittima una non ampia tolleranza.