La rubrica a cura di Confedilizia Messina
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MESSINA – La nuda proprietà piace sempre di più agli italiani
In un periodo di difficoltà, dovuto soprattutto all’alto livello dei tassi di interesse dei mutui, c’è un segmento del mercato immobiliare che va controcorrente: si tratta delle compravendite della nuda proprietà. Tra il 2022 e il 2023, secondo i dati dell’Agenzia delle entrate, sono cresciute dell’1,7%, in netto contrasto con il calo del 9,7% di quelle di tutte le abitazioni. In particolare, si è registrato un aumento del 2,9% nei capoluoghi di provincia e nelle città metropolitane. Il maggior tasso di crescita è stato rilevato in quelli del Nord-Est e delle Isole, dove gli incrementi sono stati rispettivamente addirittura del 9% e del 9,1%. Negli altri comuni non capoluogo di provincia, le compravendite sono salite meno, dell’1,2%, ma, per esempio, in Sicilia e in Sardegna gli aumenti sono stati comunque significativi: del 3,1% e del 4,3%.
I dati dell’Agenzia delle entrate dicono che questo tipo di transazioni si è dimostrato meno sensibile alla congiuntura degli ultimi anni. Anche nel confronto biennale (con il 2021), infatti, le compravendite della nuda proprietà risultano in crescita (del 2,2%), mentre per le abitazioni nel loro complesso si è verificata una riduzione, che è stata del 5,5%. Nella lunga e profonda crisi che ha caratterizzato il periodo tra il 2007 e il 2013, invece, la diminuzione delle transazioni riguardanti la nuda proprietà è stata analoga a quella del mercato.
Uno strumento per reperire liquidità
Come mai allora questi numeri oggi? A differenza di 10-15 anni fa, adesso l’interruzione della fase di crescita del mercato degli immobili è dovuta a una molteplicità di fattori: il crollo dei redditi; l’introduzione di una tassazione punitiva (Imu); l’incremento dei tassi di interesse.
L’operazione, dall’ottica di chi vende la nuda proprietà, consente di acquisire una liquidità economica immediata, oltre al diritto di usufrutto sul bene che garantisce di disporre materialmente dell’immobile, quindi abitarlo o anche locarlo.
Per l’acquirente l’investimento nella nuda proprietà risponde all’esigenza di acquistare un immobile ad un prezzo vantaggioso, rinviando il godimento effettivo del bene. Il contratto, se da una parte limita l’esercizio del potere di disporre in maniera piena ed esclusiva del bene, dall’altra comporta il vantaggio di non dover sostenere le spese di manutenzione ordinaria e generale dell’immobile.
Alla cessazione dell’usufrutto (solitamente con il decesso dell’usufruttuario sia in caso di usufrutto vitalizio, sia temporaneo), il nudo proprietario acquisisce la piena titolarità del bene. I diritti di utilizzo e godimento, che fino a quel momento spettavano all’usufruttuario, tornano integralmente in capo al proprietario, ricomponendo le caratteristiche di pienezza ed esclusività tipiche del diritto di proprietà. Tale processo è definito “consolidazione“, in quanto la nuda proprietà si unisce al diritto di usufrutto, attribuendo all’unico soggetto la totalità delle prerogative legate all’immobile.
Mediazione immobiliare e obblighi di diligenza
Il mediatore, “pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico-giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle”. Pertanto, “la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, in quanto agevolmente desumibile dal riscontro tra la descrizione dell’immobile contenuta nell’atto di provenienza e lo stato effettivo dei luoghi, legittima il rifiuto del medesimo promissario di corrispondere la provvigione”. Così il Tribunale di Nola, sez. I, con sentenza n. 1546 del 16.5.2024
Conduttore che recede dal contratto per gravi motivi: deve dare ugualmente il preavviso?
Secondo quanto statuito dall’art. 3, comma 6 della l. n. 431 del 1998 il conduttore può recedere in qualunque momento dal contratto qualora ricorrano gravi motivi, dando comunque comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta a carico del recedente il pagamento del canone sino al sesto mese successivo alla data di comunicazione del recesso (cfr. in punto Tribunale Pordenone, 22/11/2022, n. 624).
L’amministratore può autonomamente conferire incarichi per lavori straordinari?
Il riparto di competenze tra amministratore e assemblea condominiale previsto dagli artt. 1130 e 1135 c.c. attribuisce al primo l’autonoma gestione dei soli affari di ordinaria amministrazione. La preventiva autorizzazione assembleare è invece sempre necessaria per tutti gli atti di straordinaria amministrazione differibili, per tali intendendosi quelli che esulano dalla “normalità” della gestione, tenuto conto anche del costo da sostenere e della non regolarità della spesa. Tra gli atti di straordinaria amministrazione rientrano di certo le decisioni in merito all’esecuzione di lavori straordinari che riguardano il palazzo condominiale. In punto si aggiunge che, qualora manchi la preventiva approvazione assembleare, l’atto di conferimento dell’ incarico risulta inefficace nei confronti del condominio, salvo rivesta carattere straordinario di urgenza (cfr. in argomento Tribunale Bari sez. II, 19/02/2024, n. 826). (da Confedilizia Notizie)
