La rubrica a cura di Confedilizia Messina

Regolamento condominiale e sanzioni in caso di infrazione
L’art. 70 disp. att. cod. civ. prevede, al primo periodo, che “per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800”. Al secondo periodo aggiunge che “la somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie”. Al terzo periodo, infine, dispone che “l’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice”.
La formulazione attuale della norma è diversa da quella prevista originariamente dalla legge di riforma della disciplina condominiale (l. n. 220/2012), la quale – contemplando i soli due periodi iniziali – non prevedeva a chi competesse l’applicazione della sanzione e né la maggioranza utile a deliberare in tal senso.
In relazione alla suddetta iniziale formulazione i commentatori avevano evidenziato, comunque, come l’organo deputato allo scopo, così come alla quantificazione della sanzione medesima, fosse senz’altro da ritenersi (non l’amministratore ma) l’assemblea, contro le cui deliberazioni al proposito si sarebbe potuto ricorrere ex art. 1137 cod. civ. (cfr. C. Sforza Fogliani, Codice del nuovo condominio dopo la riforma, ed. La Tribuna, 2013, 234).
L’integrazione (recata dal decreto-legge – cosiddetto della riforma della riforma – n. 145 del 23.12.2013, come convertito dalla legge n. 9 del 21.2.2014) – specificando che le sanzioni per le infrazioni al regolamento di condominio possano essere irrogate (obbligatoriamente dall’amministratore, deve ritenersi) solo a seguito di delibera dell’assemblea approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, sia in prima che in seconda convocazione (sempre fermi i quorum costitutivi di cui al primo e terzo comma dell’art. 1136 cod. civ.) – non ha fatto altro, quindi, che legificare questa tesi. Si conferma, così, che l’organo deputato ad ogni decisione circa l’irrogazione delle sanzioni e la quantificazione delle stesse è l’assemblea, sia pure tramite il provvedimento dell’amministratore che ne recepisce la volontà. Tutto ciò, con il duplice positivo effetto, da un lato di valorizzare il ruolo dell’assemblea come organo decisionale del condominio (in linea, all’evidenza, con l’impianto codicistico); dall’altro, di non esporre l’amministratore (in particolare, a causa della graduazione della sanzione prevista dalla norma) al rischio di essere coinvolto in azioni giudiziarie avviate dai condòmini che si ritenessero ingiustamente sanzionati.
Infine – sottolineato che contro l’anzidetto provvedimento dell’amministratore, effettuato o meno il ricorso all’assemblea di cui all’art. 1133 cod. civ., potrà ricorrersi, sempre per quanto stabilito da quest’ultima norma, all’autorità giudiziaria ex art. 1137 cod. civ. – si precisa, per completezza, che – secondo il pensiero degli interpreti – i nuovi importi devono essere recepiti nel regolamento condominiale; inoltre che – sempre secondo gli interpreti – ove il regolamento condominiale vigente contenga differenti disposizioni relative sia agli importi sia alle modalità di irrogazione delle sanzioni, continuino a valere – in considerazione della derogabilità dell’art. 70 disp. att. cod. civ. –
tali disposizioni (cfr. C. Sforza Fogliani, Codice commentato del condominio articolo per articolo, ed. La Tribuna, III edizione, 2022, 261)

Contratto preliminare, inadempimento e risarcimento per il pagamento dei tributi afferenti l’immobile
L’inadempimento del promissario acquirente al suo obbligo di acquistare l’immobile comporta il permanere in capo al promittente venditore degli obblighi tributari afferenti l’immobile, il cui pagamento produce un danno economico riconducibile direttamente alla violazione contrattuale commessa dalla parte inadempiente, per questo tenuta al relativo risarcimento. (Così la Cassazione, con sentenza n. 25869 del 5.9.2023)

Sanzioni per abusi edilizi, il Consiglio di Stato stabilisce limiti retroattivi
Una recente pronuncia del Consiglio di Stato (sentenza 11.10.2023, n. 16) riguardo alle sanzioni applicate per gli abusi edilizi delinea chiaramente i limiti dell’applicazione retroattiva delle sanzioni pecuniarie. La fattispecie oggetto del giudizio coinvolgeva una signora, proprietaria di un fondo, sul quale insistevano risalenti manufatti, privi di titolo edilizio, oggetto di un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune di Massa Lubrense.
Il collegio giudicante si è concentrato sulla natura dell’illecito edilizio e sull’applicabilità retroattiva delle sanzioni pecuniarie, in conformità all’articolo 31 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001.
Secondo la normativa vigente, se il proprietario di un’opera abusiva non provvede alla demolizione entro il termine stabilito dall’autorità amministrativa, perde la titolarità del diritto di proprietà e può essere soggetto a sanzioni pecuniarie. Tuttavia, nel caso di specie, il termine per procedere alla demolizione era scaduto prima dell’entrata in vigore della legge che prevedeva sanzioni retroattive (d.l. 12.9.2014, n. 133).
Il Consiglio di Stato ha chiarito che, mentre l’atto di acquisizione del bene al patrimonio comunale era giustificato secondo la legge, l’applicazione retroattiva delle sanzioni pecuniarie era contraria al principio di irretroattività delle leggi. L’illecito, ossia la mancata demolizione dell’opera entro il termine stabilito, era stato consumato prima dell’entrata in vigore della nuova legge, e quindi le sanzioni retroattive non potevano essere applicate.
Tale pronuncia ha rilevanti implicazioni per il nostro ordinamento giuridico in quanto sottolinea l’importanza di rispettare i princìpi fondamentali della legge, come l’irretroattività, che garantiscono la certezza e la stabilità dei rapporti giuridici.
La sentenza del Consiglio di Stato, non solo ha reso giustizia alla proprietaria implicata nella fattispecie concreta, ma ha anche delineato un chiaro orientamento giuridico che protegge i diritti dei cittadini che dovessero trovarsi in simili situazioni, compiendo un passo significativo verso una giustizia più equa e stabile, dimostrando, al contempo, l’importanza di garantire che le leggi siano applicate in modo coerente e giusto per tutti i consociati (cfr. CN 11/23).

A cura di Confedilizia Messina