La rubrica a cura di Confedilizia Messina

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La lotta agli affitti brevi non è solo ingiusta, è anche dannosa per l’economia

Banca d’Italia e Istat sono chiarissimi, l’economia di Roma e del Lazio tiene, con un tasso di crescita nel 2023 pari a quello nazionale, solo grazie al turismo. Nessuna regione l’anno scorso ha visto un aumento delle presenze (ovvero di notti trascorse) così forte come quella laziale: +25,3% rispetto al 2022 rispetto al +9,5% italiano. È ottimo anche il confronto tra 2023 e il 2019, con un incremento del 15,4%, tre volte il dato nazionale che è stato del +3,2%. La seconda regione più popolosa d’Italia ha brillantemente recuperato le perdite dovute alla pandemia superando, e di molto, i già alti numeri delle presenze del periodo precedente al Covid. Ma la forza del comparto turistico a sua volta ha una ragione chiara, il successo del settore extra-alberghiero. Anche in questo caso le statistiche sono chiarissime: nel 2023 nel Lazio gli arrivi in bed & breakfast e alloggi diversi dagli hotel sono saliti di ben il 34,6% e le presenze sono cresciute del 31,5%, mentre negli alberghi gli incrementi, pur sostanziosi, sono stati minori, del 23,6% (gli arrivi) e del 21,4% (le presenze). Questo boom è stato trainato dagli stranieri, che hanno rappresentato il 64,2% delle presenze nel Lazio, contro una media italiana del 52,4% e non sarebbe stato possibile in questa misura senza un’ampia offerta di alloggi alternativi al classico hotel.

I danni presenti e futuri dei divieti di New York e Barcellona

È per questo che proposte restrittive contro i cosiddetti affitti brevi come quelle avanzate in tante città italiane o addirittura blocchi totali come quelli decisi a New York e Barcellona non sarebbero solo immorali e lesive del diritto alla proprietà privata, ma anche dannose per l’economia. Gli esempi negativi cui non ispirarsi non mancano. Nella Grande Mela nel settembre 2023 è stato vietato l’affitto di appartamenti per meno di 30 giorni, a meno che il proprietario non risieda nell’immobile. Ebbene, tra il primo trimestre del 2023, prima del divieto, e il primo del 2024 i prezzi delle stanze negli hotel di Manhattan sono cresciuti a un ritmo doppio rispetto all’inflazione, che è già molto alta, e questa primavera era impossibile trovare una stanza a meno di 300 dollari a notte. Chiaramente il turismo è diventato ancora di più un privilegio per ricchi. È quello che potrebbe accadere a Barcellona tra 4 anni e mezzo, a fine 2028, quando i poco più di 10mila appartamenti con licenza di affitto breve non se la vedranno rinnovata, per decisione del Comune. Solo che questi immobili rappresentano solamente lo 0,77% di tutti quelli presenti nel capoluogo catalano e anche ammesso e non concesso che siano immessi nel mercato degli affitti di lungo periodo non andranno a modificare in modo significativo l’offerta. Viceversa, sarà l’economia di Barcellona a essere danneggiata, perché perderà un giro di affari di 347 milioni l’anno che generano 5mila posti di lavoro diretti e molti di più indiretti nel commercio, nella ristorazione, nella cultura.

La convivenza tra hotel e strutture alberghiere sarebbe una soluzione win-win

È evidente come provvedimenti restrittivi non vengono presi per avvantaggiare i residenti, ma solo per tutelare le strutture alberghiere. Nel nostro Paese sarebbero a maggior ragione ingiustificati, considerando che il settore degli hotel italiano è il più grande d’Europa con 30,5 miliardi di fatturato (dati Deloitte), destinati a salire a 37 miliardi nel 2028, contro i 27,7 miliardi attuali di quello inglese e i 26,2 di quello francese. In Italia sono anche presenti più alberghi che altrove, sono 31.806, mentre in Germania 22.185 e in Francia 18.067. Questi numeri e soprattutto quelli del turismo sottolineano una cosa molto chiara: c’è posto per tutti, il comparto alberghiero cresce e non viene schiacciato da quello extra-alberghiero, anzi, il 60,7% delle presenze nel 2023 si è verificato negli alberghi e nel Lazio, la regione in cui il turismo è cresciuto di più, si arriva al 66,2%. La realtà è che non ci dovrebbe essere alcun conflitto: la crescita sia degli appartamenti per turisti sia delle camere di hotel occupate costituisce quella che viene chiamata “win-win situation”, una situazione in cui ci sono solo vincitori e non sconfitti. In questo caso, infatti, come si è visto, a vincere è l’economia nel suo complesso.

Esenzione Imu per la prima casa, necessaria la residenza anagrafica

Nel caso in cui abbiano fissato residenza e dimora abituale in luoghi diversi, i coniugi o le persone unite civilmente possono usufruire entrambi dell’esenzione Imu, purché la residenza anagrafica di ognuno sia fissata presso le abitazioni per cui il beneficio è richiesto. Questo, in sintesi, quanto stabilito dalla Corte di Cassazione nell’ordinanza n. 19684 del 17.7.2024, che analizza la particolare ipotesi in cui le persone legate da vincolo di coniugio o unione civile, che vivono in abitazioni diverse per specifiche esigenze, invochino entrambe l’esenzione dall’imposta municipale. Di seguito la massima redatta dal Ministero dell’economia e delle finanze: “Il contribuente non può usufruire dell’agevolazione prevista per l’abitazione principale, se presso l’immobile interessato non ha fissato la residenza anagrafica. Infatti, il diritto all’esenzione per ciascuna abitazione principale delle persone legate da vincolo di coniugio o unione civile, che abbiano avuto l’esigenza, in forza delle necessità della vita, di stabilire la loro dimora abituale e la residenza anagrafica in altro immobile sussiste e coinvolge anche il mantenimento dell’esenzione in ipotesi in cui i componenti del nucleo familiare siano stati indotti da esigenze personali a stabilire la residenza e la dimora abituale in luoghi ed immobili diversi purché, pur in assenza di convivenza col nucleo familiare, sia stata stabilita la residenza anagrafica nell’immobile per il quale l’esenzione sia stata invocata”.

Convalida di licenza e di sfratto, chi paga le spese legali?

Nel procedimento di convalida di licenza per finita locazione non è ammissibile la condanna del conduttore intimato alle spese processuali, non configurandosi una sua soccombenza in relazione ad una sua opposizione né trovando applicazione il principio di causalità, in quanto il provvedimento di convalida realizza l’interesse esclusivo del locatore-intimante di precostituirsi, anzitempo, il titolo esecutivo di rilascio per il momento di scadenza del contratto (cfr. in punto anche la puntuale Cassazione civile sez. III, 20/02/2007, n. 3969).

Il singolo condomino può presentare querela per reato commesso in danno del patrimonio comune del condominio?

Il singolo condomino, in quanto titolare del diritto di tutelare le destinazioni d’uso delle parti comuni ex art. 1117-quater c.c., è legittimato, quanto meno in via concorrente o eventualmente surrogatoria con l’amministratore del condominio, alla presentazione di una valida querela, in relazione ad un reato commesso in danno del patrimonio comune del condominio (cfr. in punto anche Cassazione penale sez. III, 03/07/2019, n. 49392). (da Confedilizia Notizie)