La rubrica a cura di Confedilizia Messina

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Nuovo studio del Notariato sulla plusvalenza tassabile da superbonus

Il Consiglio nazionale del notariato, a seguito dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate con la circolare del 13.6.2024 n. 13, è tornato di nuovo, con lo studio dell’1.7.2024 n. 90-2024/T, sulla questione della plusvalenza tassabile in caso di vendita di un immobile su cui sono stati realizzati interventi usufruendo del superbonus. Alcune indicazioni precedenti, contenute nello studio dell’1.2.2024 n. 15-2024/T, non sono state condivise dall’Amministrazione finanziaria nella suddetta circolare.
Il nuovo studio 90-2024/T, nonostante non concordi con alcune conclusioni della circolare delle Entrate, offre indicazioni pratiche per i notai nei casi concreti.
L’analisi si concentra sulla normativa di cui alla lettera b-bis) all’art. 67 comma 1 del Tuir, che, a partire dall’1.1.2024, include tra i redditi diversi le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili su cui sono stati effettuati interventi con il superbonus conclusi da non più di 10 anni al momento della cessione.
L’attività istruttoria richiesta ai professionisti consiste nel verificare se: il negozio abbia natura onerosa (includendo vendita, permuta, conferimento, transazione immobiliare traslativa, contratto di assistenza con trasferimento immobiliare e datio in solutum, con esclusione, secondo lo studio 90-2024/T, di “tutte le cessioni immobiliari la cui causa non presenta profili di onerosità, come quelle in adempimento agli obblighi di separazione o divorzio tra coniugi”); il venditore possa maturare redditi diversi (potendo essere differenti, sul piano soggettivo, i soggetti passivi d’imposta ex lett. b-bis) e i soggetti esecutori
dell’intervento); si sia verificata una plusvalenza (ossia un differenziale positivo su cui calcolare l’imposta); il fabbricato (o parte di esso) ceduto sia stato oggetto di interventi agevolati da superbonus; non ricorra almeno una delle cause di esclusione da plusvalenza previste dalla lett. b-bis).
Lo studio in commento evidenzia che, una volta accertata la generazione di una plusvalenza immobiliare dal negozio giuridico, è necessario stabilire quale normativa applicare quando la stessa fattispecie risulta rilevante sia per le plusvalenze ex lett. b) che per quelle disciplinate dalla lett. b-bis) dell’art. 67 del Tuir. Sul punto, la circolare n. 13/2024 dell’Agenzia delle entrate ha chiarito che esiste un rapporto di sussidiarietà tra le 2 ipotesi.
Il documento esamina anche il rapporto tra i redditi diversi ex lett. b-bis) e quelli ex lett. h) dell’art. 67 del Tuir.
Un esempio trattato riguarda una persona fisica proprietaria da 20 anni di un appartamento non abitazione principale con proprietà esclusiva del lastrico solare su cui ha effettuato lavori con il superbonus. Se una società produttrice e installatrice di pannelli solari offre al proprietario 10.000 euro l’anno per 20 anni per costituire onerosamente il diritto di superficie sul lastrico per permetterne l’installazione, ci si chiede se tale atto rientri nella lett. b-bis) o nella lett. h). Secondo il Notariato, si applicherebbe la norma prevista dalla lett. h) dell’art. 67 del Tuir. In questo caso, infatti, “la costituzione del diritto di superficie, anche se effettuata su un bene soggetto a interventi ammessi al superbonus, farà maturare al cedente/costituente che è rimasto titolare della proprietà gravata dal diritto di superficie un reddito diverso ai sensi dell’art. 67 lett. h) e non una plusvalenza ai sensi della lett. b-bis) dello stesso articolo”.

Rendite catastali delle strutture ricettive all’aperto

L’art. 7-quinquies del d.l. 9.8.2024, n. 113, come convertito, ha previsto che a decorrere dall’1.1.2025 “allestimenti mobili di pernottamento dotati di meccanismi di rotazione in funzione” (quali roulotte, case mobili e caravan), ubicati nelle strutture ricettive all’aperto, non sono rilevanti ai fini della rappresentazione e del censimento catastale.
Gli intestatari catastali di tali strutture, a decorrere dell’1.1.2025, devono presentare, entro il 15.6.2025, atti di aggiornamento geometrico per l’aggiornamento della mappa catastale (ai sensi dell’art. 8, l. n. 679/1969), nonché atti di aggiornamento per l’aggiornamento del Catasto dei fabbricati (ai sensi del decreto del Ministro delle finanze n. 701/1994). In difetto, si applicano le sanzioni previste per le violazioni dell’art. 20 del regio d.l. n. 652/1939, come convertito.
La novella prevede pure che l’Agenzia delle entrate, qualora rilevi la mancata presentazione degli atti di aggiornamento anzidetti, attivi il procedimento di cui all’art. 1, comma 277, l. n. 244/2007 e cioè ne richieda la presentazione ai soggetti titolari e, nel caso in cui questi ultimi non ottemperino entro il termine di 90 giorni dalla data di ricevimento della richiesta, l’Agenzia provveda d’ufficio, attraverso la redazione dei relativi atti di aggiornamento, con applicazione, a carico dei soggetti inadempienti, dei relativi oneri.
Limitatamente all’anno di imposizione 2025, in deroga alla normativa Imu (e cioè all’art. 1, comma 745, l. n. 160/2019), per gli atti di aggiornamento, presentati entro il 15.6.2025, le rendite catastali rideterminate hanno effetto dall’1.1.2025.

Mediazione e diritto alla provvigione

“Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Va, invece, escluso il diritto alla provvigione qualora tra le parti non sia stato concluso un «affare» in senso economico-giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dello stesso, come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto, ovvero un cd. «preliminare di preliminare», costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., in caso di inadempimento. Tale ultimo negozio, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti meritevole di tutela alla formazione progressiva del contratto fondata sulla differenziazione dei contenuti negoziali delle varie fasi in cui si articola il procedimento formativo, non legittima, tuttavia, la parte non inadempiente ad esercitare gli strumenti di tutela finalizzati a realizzare, in forma specifica o per equivalente, l’oggetto finale del progetto
negoziale abortito, ma soltanto ad invocare la responsabilità contrattuale della parte inadempiente per il risarcimento dell’autonomo danno derivante dalla violazione, contraria a buona fede, della specifica obbligazione endoprocedimentale contenuta nell’accordo interlocutorio”. Così la Cassazione, con sentenza n. 26061 del 4.10.2024.

Condominio orizzontale

“In tema di condominio, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l’una sull’altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 c.c.. Infatti, laddove si tratti di un unico corpo di fabbrica, dotato di fondamenta unitarie, all’interno del quale prendono vita varie unità immobiliari, in assenza di giunto di dilatazione, la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall’art. 1117 c.c.”. Così la Corte di Appello di Messina, con sentenza n. 817 del 23.9.2024. (da Confedilizia Notizie)