La rubrica a cura di Confedilizia Messina

Irregolarità urbanistiche o edilizie e responsabilità del mediatore

“Il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, primo comma, cod. civ., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni; ne consegue che, ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare”. In punto va peraltro precisato che la suddetta “responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito (…) o anche all’importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente”. Così la Cassazione, con ordinanza n. 11371 del 2.5.2023.

Sanatoria da abuso edilizio: può presentare la domanda anche il conduttore?

Secondo la recente decisione del Consiglio di Stato, sez. II, 21/07/2023, n.7158, pronunciata in annullamento di sentenza del Tar Molise, l’istanza di sanatoria di abuso edilizio può essere chiesta da ogni soggetto che si trovi in posizione di detenzione qualificata del bene, anche nell’ambito di un rapporto di locazione.

Attività commerciale illegittima: è ugualmente dovuta l’indennità per perdita d’avviamento?

Secondo la Suprema Corte (cfr. in punto anche Cassazione civile sez. III, 14/07/2023, n.20330) il locatore è tenuto a pagare al conduttore l’indennità per la perdita dell’avviamento di cui all’art. 34 della l. n. 392 del 1978 anche se il locatario ha svolto nei locali un’attività commerciale, implicante rapporti con terzi, senza il rispetto delle prescrizioni amministrative; fattispecie differente e non sovrapponibile a quella di attività svolta senza alcuna autorizzazione e, dunque, in diretta violazione di legge.

I guasti possono determinare una riduzione del canone?

Costituiscono vizi della cosa locata, idonei a fondare il diritto a ottenere la riduzione del canone per il periodo di parziale godimento dell’immobile ex artt. 1578 e 1581 c.c., i difetti gravi e non facilmente eliminabili, se non attraverso un’opera di risanamento comportante un sacrificio economico per il locatore. Non determinano, invece, una riduzione del canone i guasti, che sono alterazioni transitorie e connaturali all’uso e al godimento del bene, eliminabili attraverso opere di semplice riparazione (in questo senso anche Tribunale Benevento, 07/02/2020, n. 294).

Il condominio risponde in solido per i contributi non versati dall’impresa di pulizie?

Il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, i quali sono persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriali o professionali. Ne consegue che, qualora un condominio sia committente in un contratto di appalto, il medesimo condominio non è anche responsabile in solido con l’impresa appaltante per la retribuzione e il versamento dei contributi dei lavoratori impiegati per la realizzazione delle opere. Il condominio, infatti, non svolge attività di impresa e non assume ai fini lavoristici un rilievo giuridico diverso da quello dei singoli condòmini, posto che si tratta di un ente di gestione dei beni comuni (in questo senso anche la recentissima Cassazione civile sez. lav., 10/07/ 2023, n. 19514).

La mancata costituzione del fondo per la realizzazione di opere straordinarie vizia la delibera assembleare?

La mancata costituzione di un fondo per le spese di opere di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale, come previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. (il quale statuisce che l’assemblea in tali fattispecie debba costituire obbligatoriamente un fondo speciale pari all’ammontare dei lavori o almeno agli stati di avanzamento previsti) vizia di nullità la delibera di approvazione (da Confedilizia Notizie).