La rubrica a cura di Confedilizia Messina

Revisione della disciplina sulla detrazione fiscale per l’eliminazione delle barriere architettoniche

Con il d.l. 29 dicembre 2023, n. 212, recante misure urgenti su superbonus e barriere architettoniche, in vigore dal 30 dicembre 2023, viene rivista – a far data dal 30 dicembre 2023 – la disciplina in tema di detrazione fiscale del 75% per l’abbattimento delle barriere architettoniche di cui all’art. 119-ter, d.l. 34/2020 (come convertito in legge). In particolare, viene circoscritto l’ambito oggettivo dell’agevolazione in questione limitandola alle “spese documentate sostenute fino al 31 dicembre 2025” aventi ad oggetto “esclusivamente scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici”. In quest’ottica, viene anche, per un verso, abrogato il comma 3 del predetto art. 119-ter (che ricomprendeva nel beneficio gli interventi riguardanti l’automazione di specifiche tipologie di impianto: porte automatiche, tapparelle e saracinesche motorizzate, imposte e persiane automatiche); per altro verso, imposto che il rispetto dei requisiti di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici n. 236 de 14 giugno 1989, risulti “da apposita asseverazione rilasciata da tecnici abilitati”.

Sempre ai fini di circoscrivere l’ambito di applicazione del bonus barriere architettoniche, viene infine limitata al 31 dicembre 2023 la deroga – fino a quel momento vigente in materia – al blocco dell’esercizio delle opzioni dello sconto in fattura e della cessione del credito. Restano fuori da questa stretta: a) i “condomini, in relazione a interventi su parti comuni di edifici a prevalente destinazione abitativa”; b) le “persone fisiche, in relazione a interventi su edifici unifamiliari o unità abitative site in edifici plurifamiliari, a condizione che il contribuente sia titolare di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare, che la stessa unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale e che il contribuente abbia un reddito di riferimento non superiore a 15.000 euro” (determinato ai sensi del comma 8-bis.1 del citato art. 119). Tale requisito reddituale non si applica, tuttavia, “se nel nucleo familiare del contribuente è presente un soggetto in condizioni di disabilità accertata ai sensi dell’articolo 3 della legge 5 febbraio 1992, n. 104”. Escluse restano anche le spese sostenute in relazione agli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche per i quali in data antecedente al 30 dicembre 2023: “a) risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo, ove necessario; b) per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, siano già iniziati i lavori oppure, nel caso in cui i lavori non siano ancora iniziati, sia già stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori e sia stato versato un acconto sul prezzo”.

Sondaggio congiunturale Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle entrate sul mercato delle abitazioni

L’indagine condotta da Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle entrate, su 1.451 agenti immobiliari nel III trimestre del 2023, rivela un peggioramento nel saldo tra giudizi di aumento e diminuzione delle quotazioni immobiliari, nonostante la maggioranza delle valutazioni sia ancora orientata alla stabilità. I tempi di vendita e la riduzione media del prezzo rispetto alle richieste iniziali sono rimasti stabili a livelli contenuti, mentre la domanda rimane debole, con un aumento dei giudizi di riduzione dei potenziali acquirenti. Le difficoltà nell’ottenere mutui per l’acquisto di abitazioni sono segnalate ad un livello non registrato dalla fine del 2014. Nel III trimestre è stato registrato un lieve aumento dei canoni di locazione, ma stabili nel trimestre in corso. Le prospettive sul mercato immobiliare sono negative sia a livello locale, che nazionale. Nel III trimestre del 2023, la quota di operatori che prevedono una diminuzione delle quotazioni immobiliari è aumentata, specialmente nel Centro-Sud. La percentuale di agenzie che hanno concluso almeno una transazione è diminuita, con una maggioranza che ha venduto solo abitazioni preesistenti. La domanda rimane debole, evidenziata da un saldo negativo tra giudizi di crescita e diminuzione dei potenziali acquirenti. Nonostante il pessimismo nel settore, gli sconti medi sui prezzi di vendita e i tempi di vendita rimangono stabili a livelli contenuti. Tuttavia, le difficoltà nell’ottenere mutui sono in aumento, e la quota di compravendite finanziate con mutuo è diminuita al valore più basso dalla fine del 2014. Le aspettative future sono negative, con agenti che si aspettano un ulteriore calo dei prezzi di vendita. Le modifiche normative al “Superbonus 110%” hanno avuto un impatto negativo sia sulla domanda che sull’offerta di immobili nel 2023, con previsioni di ulteriori effetti negativi nel 2024. Infine, nel III trimestre del 2023, gli agenti segnalano un aumento dei canoni di affitto, soprattutto nel Mezzogiorno e nel Nord-Est, con aspettative di stabilità per il IV trimestre, ma con un saldo tra aumenti e diminuzioni che rimane invariato

Cessione del contratto di locazione e cessione di azienda

La cessione del contratto di locazione, operata dal conduttore in occasione della cessione dell’azienda esercitata all’interno dell’immobile concesso in locazione, non ha bisogno del consenso del locatore, ma deve essergli comunicata con lettera raccomandata con avviso di ricevimento (o con modalità diverse, purché idonee a consentire la conoscenza della modificazione soggettiva del rapporto). Tale comunicazione, peraltro, non costituisce requisito di validità della cessione nel rapporto tra conduttore cedente e terzo cessionario; condiziona, tuttavia, l’efficacia della cessione nei confronti del contraente ceduto, nel senso che essa non gli è opponibile sino a quando la comunicazione non avvenga. Da ciò consegue che la conoscenza aliunde della cessione da parte del locatore non rileva, a meno che questi, avendola conosciuta, l’abbia accettata secondo la disciplina comune dettata dall’art. 1407 cod. civ. Così la Cassazione, con ordinanza n. 11623 del 4.5.2021

La normativa condominiale si applica anche al condominio minimo?

La disciplina prevista dal legislatore per il condominio di edifici può essere applicata anche al cosiddetto “condominio” minimo, cioè al condominio composto da due soli partecipanti. E ciò sia in relazione alla regolamentazione dell’organizzazione interna, sia con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti.

C’è un orario da rispettare per innaffiare i fiori sui balconi?

Salvo il regolamento condominiale preveda la fattispecie imponendo limiti, è possibile innaffiare i fiori sul proprio balcone a qualsiasi ora. In punto si consideri comunque che nel caso di caduta d’acqua e terriccio mentre s’innaffia può configurarsi il reato previsto all’art. 674 del Codice penale, “Getto pericoloso di cose”, come ha precisato la Corte di Cassazione in più occasioni.