Con la legge di bilancio, "rischio di degrado immobiliare" per l'organizzazione. Case, immobili e condominio in pillole
La rubrica a cura di Confedilizia Messina
Case, immobili e condominio in pillole
Confedilizia sulla legge di bilancio: allarme per il taglio agli incentivi edilizi e rischio di degrado immobiliare
La Confedilizia, ascoltata sulla manovra finanziaria dalle Commissioni Bilancio della Camera e del Senato, ha espresso in primo luogo forte preoccupazione per il drastico taglio degli incentivi per interventi edilizi contenuto nel disegno di legge, reso più gravoso, e altresì complicato, dall’intreccio con il tetto reddituale a tutte le detrazioni. Rispetto a un sistema, precedente al superbonus, che prevedeva detrazioni del 50 per cento per gli interventi di ristrutturazione e fino all’85 per cento per quelli di efficientamento energetico e di miglioramento sismico, la prospettiva è di una riduzione di tali detrazioni, per tutti gli interventi, al 30 per cento per la generalità degli immobili e al 36 per cento per le case in cui si abbia la residenza (in quest’ultimo caso, quindi, per lavori necessariamente limitati); percentuali rispettivamente elevate al 36 e al 50 per cento per il solo anno 2025. Il quadro che emerge – ha rilevato il presidente Spaziani Testa – è quello di un marcato ridimensionamento di un sistema di incentivi, in atto da più di un quarto di secolo, che ha visto negli anni il sostegno trasversale di tutte le forze politiche in risposta ad esigenze di interesse generale: contrasto al sommerso, sicurezza, tutela dell’ambiente ecc. Il diritto alle detrazioni – ha aggiunto – non esiste, così come non esiste il diritto a un’edilizia assistita, ma occorre essere consapevoli che l’effetto di questa manovra sarà (oltre alla crescita del sommerso) una significativa riduzione degli interventi, specie in condominio, e, di conseguenza, un diffuso rischio di degrado del patrimonio immobiliare, considerate anche la situazione demografica dell’Italia e le diffuse difficoltà reddituali. Tutto ciò, evidentemente, rende impensabile l’imposizione di qualsiasi obbligo di intervento, come quelli che potrebbero derivare dal recepimento della direttiva europea “case green”. Nel corso dell’audizione, il presidente Spaziani Testa si è soffermato altresì sui temi dell’affitto, da un lato apprezzando l’intento del Governo di dare avvio a un piano nazionale per l’edilizia residenziale pubblica e sociale (denominato all’articolo 71 del disegno di legge “Piano Casa Italia”) e, dall’altro, invocando misure per rilanciare la locazione. Confedilizia ha in fine precisato che, in una fase in cui ogni giorno viene rilevata la difficoltà di accesso all’abitazione, sarebbe opportuno affiancare al rifinanziamento del Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa una misura di detassazione che incentivi almeno le locazioni a canone concordato: dimezzare l’Imu per gli immobili utilizzati per questi affitti calmierati, ad esempio, avrebbe un onere inferiore a quello previsto per il 2025 per il Fondo di garanzia (circa 70 milioni di euro contro 120).
Italia, caso unico: prezzi delle case ancora più bassi rispetto a 14 anni fa
A giugno gli immobili costavano il 5,2% in meno rispetto al 2010. È un numero che “parla” e dice che cosa sta succedendo ai prezzi degli alloggi. Ma c’è di più: 5,2% è la percentuale, fornita da Eurostat, che indica la diminuzione nominale, ovvero non tiene conto dell’inflazione, che si è verificata nel frattempo, che è stata di ben il 28,2%. Questo significa che in termini reali il costo delle case è sceso molto di più. Se poi guardiamo agli immobili esistenti, la grande maggioranza, il calo, sempre nominale, è stato ancora maggiore: del 14,5%. Nel caso di quelli appena costruiti, invece, c’è stato un incremento del 28,8%, tuttavia inferiore a quello registrato in media nell’Unione Europea, +59%.
Il confronto con i dati europei
Proprio il confronto con i numeri del resto d’Europa costituisce un altro elemento illuminante. Mentre in Italia scendevano del 5,2%, nell’Ue i prezzi di tutti gli immobili, esistenti o nuovi, in questi 14 anni salivano del 51,8%. A trainare questo incremento sono stati certamente i Paesi dell’Est, che hanno avuto un’inflazione e una crescita del Pil maggiore di quella media, tanto che l’aumento è stato del 231,9% in Estonia e del 218,2% in Ungheria. Anche in Germania, però, è stato notevole (+74,3%), sostanzialmente in linea con i Paesi Bassi (+74,7%), mentre in Portogallo, nonostante le non brillanti performance economiche, è stato ancora maggiore: del 105,6%. Minore di quello medio, ma comunque maggiore di quello italiano è stato anche l’incremento in Spagna e Francia: +17,9% e +26%. L’Italia rimane ultima anche se prendiamo come anno di riferimento il 2015, ovvero uno di quelli in cui nel nostro Paese il comparto immobiliare ha toccato un livello minimo. Il rimbalzo che c’è stato, essenzialmente nel periodo post Covid, è stato comunque limitato, i prezzi sono cresciuti da allora del 12%, meno dell’inflazione, che è stata del 20%, e ovviamente meno di quanto siano saliti mediamente nell’Ue: del 52,1%.
Anche negli anni della ripresa del mercato immobiliare in Italia crescita inferiore rispetto all’Europa
Coloro che parlano di incrementi fanno riferimento, infatti, solo ai numeri degli ultimi anni, quelli successivi alla pandemia, durante i quali il settore immobiliare e dell’edilizia si sono ripresi, innescando un aumento delle compravendite e dei prezzi. Tuttavia persino in questo periodo l’andamento del valore delle case acquistate in Italia è stato per la maggior parte del tempo meno vivace che in Europa. Tra i 14 trimestri fra il primo del 2021 e il secondo del 2024 otto, tutti quelli del 2021 e 2022, hanno visto i prezzi crescere meno (rispetto allo stesso dell’anno precedente) della media Ue, e solo in cinque, nel 2023 e nel primo di quest’anno, sono saliti di più. Anche in questi ultimi casi, però, si è trattato di incrementi inferiori al 2%. Nell’ultimo trimestre, il secondo del 2024, la crescita è stata uguale a quella europea: del 2,9%. Insomma, nei momenti di crisi i prezzi delle case italiane scendono più di quelle dei Paesi vicini, mentre in quelli di ripresa, in cui si verifica un aumento, questo è comunque inferiore al loro.
Espropriazione forzata d’immobile locato con contratto opponibile alla procedura, chi riscuote i canoni di locazione?
Nell’ipotesi di espropriazione forzata d’immobile locato con contratto opponibile alla procedura, il custode giudiziario – quale titolare di un ufficio di diritto pubblico sottoposto al controllo dell’autorità giudiziaria e destinato a sostituirsi al titolare nella gestione e amministrazione del compendio in custodia, che costituisce un patrimonio autonomo o separato e, cioè, un distinto centro di imputazione di rapporti patrimoniali – è legittimato alla riscossione dei canoni di locazione e, in caso di morosità del conduttore, all’azione di risoluzione del rapporto (cfr. Cassazione civile sez. III, 24/09/2024, n. 25584).
Il condominio può usucapire?
Il condominio è un mero ente di gestione e non ha personalità giuridica, ne deriva che non può esercitare un’azione, quale quella di usucapione, che mira ad accrescere l’entità dei beni comuni. Ciò diversamente dai singoli condòmini, i quali possono divenire titolari pro-quota di un bene mediante acquisto per usucapione (cfr. in punto Tribunale Roma sez. V, 17/01/2022, n. 588). (da Confedilizia Notizie)—
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