Varata la legge di bilancio, cerchiamo di scoprire le novità per il settore immobiliare (seconda parte)

Di seguito le novità per quanto riguarda il settore immobiliare, nell’ambito della legge di bilancio 2020 (a cura di Confedilizia Messina)

  Detrazioni d’imposta per spese tracciabili (art. 1, commi 679 e 680)  Viene previsto che, ai fini dell’Irpef, la detrazione dall’imposta lorda nella misura del 19% degli oneri indicati nell’articolo 15 del Tuir (tra cui il canone di locazione e i compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare in dipendenza dell’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale) e in altre disposizioni normative spetta a condizione che l’onere sia sostenuto con versamento bancario o postale ovvero mediante altri sistemi di pagamento tracciabili (previsti dall’art. 23, d. lgs. n. 241/ 1997: per esempio, carte di debito, di credito e prepagate, assegni bancari e circolari). Tale obbligo non si applica alle detrazioni spettanti in relazione alle spese sostenute per l’acquisto di medicinali e di dispositivi medici, nonché alle detrazioni per prestazioni sanitarie. 

Estromissione agevolata immobili strumentali (art. 1, comma 690) L’imprenditore individuale che alla data del 31.10.2019 possieda beni immobili strumentali può, entro il 31.5.2020, optare per l’esclusione dei beni stessi dal patrimonio dell’impresa, con effetto dal periodo di imposta in corso alla data dell’1.1.2020, mediante il pagamento di una imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap nella misura dell’8% della differenza tra il valore normale di tali beni e il relativo valore fiscalmente riconosciuto. 

Tassazione plusvalenze immobiliari (art. 1, comma 695) La tassazione delle plusvalenze realizzate in caso di cessioni a titolo oneroso di beni immobili prima dei 5 anni dal loro acquisto o dalla loro costruzione passa dal 20 al 26%. 

Unificazione Imu-Tasi (art.1, commi 738-783) A decorrere dall’anno 2020, la Iuc (imposta unica comunale di cui all’art. 1, comma 639, l. n. 147/’13), è abolita, ad eccezione delle disposizioni relative alla Tari (tassa sui rifiuti). Con le nuove disposizioni, viene quindi eliminata la Tasi (tassa sui servizi indivisibili) e, di conseguenza, la quota della stessa che era posta a carico dell’utilizzatore del bene (variabile dal 10 al 30% dell’imposta). La nuova Imu – il cui presupposto è il possesso di immobili, fatta eccezione per l’abitazione principale o assimilata (e salvo che non si tratti di un’unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9) – ricalca in gran parte la vecchia disciplina. Di seguito si evidenziano alcune novità. L’aliquota di base viene fissata per la generalità degli immobili all’8,6 per mille (con possibilità per i Comuni di aumentarla di 2 punti per mille o di azzerarla) e al 5 per mille per le abitazioni principali ancora soggette all’imposta (con possibilità per i Comuni di aumentarla di 1 punto per mille oppure di azzerarla). Vengono previste specifiche aliquote e viene mantenuta la possibilità – con una norma di dubbia legittimità costituzionale – di aumentare ulteriormente l’aliquota massima del 10,6 per mille sino all’11,4 per mille da parte di quei Comuni che già avevano utilizzato la maggiorazione Tasi dello 0,8 per mille. Viene assimilata all’abitazione principale (e quindi esonerata dal pagamento dell’imposta) solo la casa familiare assegnata al genitore affidatario dei figli, a seguito di provvedimento del giudice. Prima non vi era alcun riferimento ai figli. Si prevede che, ai fini della determinazione della base imponibile dell’imposta, le variazioni di rendita catastale intervenute in corso d’anno, a seguito di interventi edilizi sul fabbricato, producano effetti non più dall’1 gennaio dell’anno d’imposta ma dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data di utilizzo. Vengono confermate le varie agevolazioni e riduzioni d’imposta previste dalla normativa Imu, fatti salvi i due seguenti casi: viene eliminata l’esenzione per l’immobile posseduto dagli italiani pensionati residenti all’estero e iscritti all’Aire e viene introdotta, a partire dall’1.1.2022, l’esenzione dell’Imu per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano locati. Si dispone la totale deducibilità dell’Imu relativa agli immobili strumentali dal reddito d’impresa e dal reddito derivante dall’esercizio di arti e professioni a partire dal 2022 (con un anno di anticipo rispetto alle previsioni del cd. decreto crescita), mentre nei due esercizi precedenti (anno 2020 e 2021) la deducibilità è pari al 60%. Dal 2021, il Comune non potrà più deliberare le aliquote dell’imposta diversificate sulla base delle fattispecie dallo stesso individuate, ma potrà diversificarle solo con riferimento alle fattispecie individuate con un apposito decreto del Ministro dell’economia e delle finanze. La dichiarazione Imu (che dovrà essere redatta sulla base dello specifico modello ministeriale da emanarsi con apposito decreto che disciplinerà anche i casi in cui la stessa andrà presentata) ritorna a dover essere presentata entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta. Restano ferme le dichiarazioni presentate ai fini dell’Imu e della Tasi, in quanto compatibili. Nelle more dell’entrata in vigore del decreto anzidetto, si potrà continuare ad utilizzare il vecchio modello. L’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto il possesso. A tal fine, e per dirimere eventuali controversie, la normativa chiarisce ora che: il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni di cui il mese stesso è composto è computato per intero; il giorno di trasferimento del possesso si computa in capo all’acquirente; l’imposta del mese del trasferimento resta interamente a carico dell’acquirente nel caso in cui i giorni di possesso risultino uguali a quelli del cedente. Come la vecchia Imu, anche la nuova va versata al Comune per l’anno in corso in 2 rate, scadenti la prima il 16 giugno e la seconda il 16 dicembre oppure in un’unica soluzione entro il 16 giugno, cambiano però le modalità di versamento. A regime, il versamento della prima rata sarà pari all’imposta dovuta per il primo semestre applicando l’aliquota e la detrazione dei dodici mesi dell’anno precedente. In sede di prima applicazione dell’imposta, la prima rata (da corrispondere entro il 16.6.2020) sarà pari alla metà di quanto versato a titolo di Imu e Tasi per l’anno 2019. Il versamento della rata a saldo dell’imposta dovuta per l’intero anno andrà eseguito, a conguaglio, sulla base delle aliquote deliberate dal Comune e risultanti dal prospetto delle aliquote pubblicato nell’apposito sito Internet del Dipartimento delle finanze del Ministero dell’economia e delle finanze. Per il 2020, i Comuni hanno tempo fino al 30.6.2020 per deliberare le aliquote (e i regolamenti) della nuova Imu, con effetto retroattivo dall’1.1.2020.